Mutuo vitalizio: alternativa alla cessione della nuda proprietà?

Si è ripreso a parlare di questo strumento, che ha come finalità quella di ottenere liquidità per le persone anziane, facendo leva sull’immobile di proprietà.

Questo strumento era già previsto in passato, fin dalla legge 248 del 2005. Nel testo allegato si leggeva:

12. Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di […] istituti di credito […] di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.

Chi possedeva un immobile e aveva età superiore ai 65 anni compiuti poteva quindi contrarre con una banca un finanziamento, ipotecando l’immobile. Unico (o quasi) prodotto in circolazione è quello previsto dal Monte Paschi di Siena. Gli altri non hanno avuto alcun successo.

La causa di questo fallimento sta nei tassi di interesse molto alti.

La grande differenza rispetto alla vendita della nuda proprietà sta nel fatto che l’anziano mantiene la proprietà della sua casa di abitazione. Gli viene liquidata una somma, sempre più alta maggiore è l’età del soggetto. Tuttavia, chi restituisce questa somma? Intanto per cominciare, la somma non può superare gli € 200.000,00. L’interessato non deve, con il nuovo istituto approvato in questi giorni, rimborsare ratealmente il finanziamento, perchè questo viene rimborsato alla fine in unica soluzione, in pratica quasi sempre dagli eredi.

Vediamo le novità, però, nel dettaglio, di questo mutuo vitalizio così come rinnovato legislativamente.

Anzitutto si parte da un’età abbassata alla soglia dei 60 anni. Prima era fissata un’età minima di 65 anni.

E’ poi fondamentale aver introdotto una serie di agevolazioni fiscali, senza le quali l’istituto non poteva trovare alcuna applicazione pratica. Parliamo quindi dell’esenzione dall’imposta di bollo, di registrazione ed ipotecaria e catastale, nonchè, dalle tasse sulle concessioni governative.

Quando l’anziano decede, la banca entro 12 mesi ha diritto al rimborso del mutuo. Potrà così vendere l’immobile al prezzo di mercato, versando la differenza (eventuale) agli eredi, sempre che il finanziato non abbia già restituito il debito, ovvero non vi provvedano gli eredi in prima persona.

Se gli eredi, invece, ritengono di non dover restituire il prestito, la Banca potrà vendere l’immobile senza essere tenuta ad alcuna restituzione di eventuali eccedenze sul prezzo agli eredi.

Come si è detto, il mutuatario, chi ha cioè ricevuto il finanziamento, ha diritto di restituire man mano nel corso degli anni il detto finanziamento, unitamente a spese ed interessi.

E’ evidente che la nuova formula è più appetibile, perchè rimanendo proprietario, l’anziano può vivere in casa di sua proprietà, senza doverla per forza vendere, ma soprattutto ha più alternative in merito alla restituzione del mutuo, avendo così la possibilità anche di non perdere l’immobile, conseguenza sicura, invece, nel caso di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto in capo al venditore. Gli eredi possono scegliere, alla morte della persona cara, di conservare l’abitazione estinguendo il finanziamento, ma possono anche liberarsi del debito dando alla banca la possibilità di vendere l’immobile a valore di mercato.

A livello di criticità, è stato osservato da più parti che i costi di questo finanziamento in termini di interessi sono decisamente alti, al di là di qualunque forma di esenzione fiscale o vantaggio giuridico-economico. Tuttavia, la novità sta nel fatto che, contrariamente a quanto accade quando non si pagano le rate di un qualunque mutuo fondiario, la casa non verebbe venduta all’asta, ma sarebbe alienata dalla banca “a prezzo di mercato“, proprio per soddisfare il debito. L’entità della somma finanziata sarà legata comunque al valore dell’immobile stimato da un perito, si tratterà quindi di una percentuale del valore dell’immobile.

Nel mondo anglosassone americano e inglese questo istituto è presente e viene definito “reverse mortgage” o “equity release”.

Nonostante la modifica legislativa, si continuano a ravvisare profili problematici: gli eredi, in effetti, sono costretti a rimborsare il prestito entro soli 12 mesi, il che potrebbe risultare difficoltoso, specialmente considerando che questo istituto sembra accompagnarsi al tanto odioso anatocismo bancario (capitalizzazione di interessi sugli interessi). Le somme potrebbero essere anche molto alte e l’erede potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione di dover scegliere se esborsare grandi quantità di denaro, magari costretto così ad accendere un mutuo nuovo, oppure perdere la casa dei genitori.

La popolazione italiana è molto anziana, in media, quindi la platea dei potenziali fruitori è sicuramente ampia.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 marzo 2015

 

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