Ne parla espressamente Cass. civ. Sez. VI – 3 Ordinanza, 29/11/2017, n. 28471, specificando come e quando l’atto di disdetta si possa ricavare da una intimazione di sfratto. In sostanza, quando il locatore proprietario, agendo con l’intimazione di sfratto, produce automaticamente la disdetta dal contratto.
L’ordinanza è massimata come segue, ma necessita un commento per gli addetti ai lavori:
Anche l’intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell’intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace.
Molto spesso l’avvocato delle locazioni si trova di fronte a casi in cui gli viene chiesto di eseguire o semplicemente intimare uno sfratto.
La società conduttrice, tra le altre osservazioni, aveva sottolineato che se anche si volesse ritenere valida una disdetta della locazione contenuta all’interno dell’intimazione di sfratto per finita locazione, bisognerebbe però prendere atto che il difensore, cioè l’avvocato che intima lo sfratto, è titolare di un potere derivante dalla procura alle liti che gli consente unicamente di intimare lo sfratto e non anche di compiere l’atto sostanziale di disdetta dal contratto di locazione.
Tuttavia, il Supremo Collegio non la pensa così, anzi afferma:
il motivo è infondato, in relazione ad entrambi i profili, in quanto la Corte ha preso posizione sulle contestazioni dell’appellante e ha affermato – correttamente e con richiamo a precedenti di legittimità (Cass. n. 8443/1995, Cass. n. 409/2006 e Cass. n. 263/2011) – che anche l’intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che “tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell’intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace”
In pratica, anche se la disdetta è un atto sostanziale, essa è riferibile al cliente locatore ogniqualvolta l’intimazione di sfratto accompagnata da regolare procura al difensore dimostra chiaramente che il locatore manifesta una volontà in tal senso e tale dimostrazione va in automatico col fatto in sè di intimare lo sfratto. La Corte non affronta, peraltro, il problema del significato dell’intimazione di sfratto che non venga iscritta a ruolo.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 gennaio 2018