Lite tra eredi: quando contattare l’avvocato immobiliarista per dividere gli immobili

In questo articolo abbiamo deciso di occuparci di “eredità e successioni” sotto il particolare profilo della divisione degli immobili ricevuti in eredità.

In effetti vi sono molti clienti che contattano lo studio legale e in particolare il settore immobiliare per cercare una soluzione nelle liti tra parenti che scaturiscono dalla morte di un genitore o di un nonno.

Il problema principale si verifica quando il defunto non abbia fatto un testamento, né scrivendolo in privato, cioè il cosiddetto testamento olografo, né dal notaio, cioè il cosiddetto testamento pubblico o segreto.

E ciò in quanto se il testatore ha lasciato un testamento può avere già diviso lui i beni che lascia, soprattutto i beni immobili.

A questo proposito è bene ricordare che l’articolo 734 del codice civile, intestato “divisione fatta dal testatore”, prevede che il testatore può dividere i suoi beni tra gli eredi comprendendo nella divisione anche la parte non disponibile e se nella divisione fatta dal testatore non sono compresi tutti i beni lasciati al tempo della morte i beni in essa non compresi sono attribuiti conformemente alla legge, se non risulta una diversa volontà del testatore.

Vi sono molte situazioni in cui non è necessario rivolgersi all’avvocato immobiliarista in quanto il defunto ha lasciato i suoi beni dividendoli tra gli eredi. È come se il testatore ripartisse lui tutta o una parte dei beni ereditari in porzioni corrispondenti alle relative quote, sicché secondo la giurisprudenza si instaura un’attribuzione diretta ai coeredi dei beni dal momento dell’apertura della successione, senza nemmeno che si dia luogo ad una comunione ereditaria in senso stretto. Non c’è quindi teoricamente un periodo di tempo in cui fratelli sono comproprietari dello stesso bene.

Queste sono le situazioni sicuramente più facili, in quanto non è possibile alcuna vera lite a meno che non vi sia la necessità o la volontà da parte di alcuni eredi di impugnare il testamento.

Per farlo però è necessario un motivo di invalidità. Ad esempio nel caso del testamento olografo alcuni aspetti formali che riguardano la sua redazione. Ma già impugnare un testamento fatto dal notaio è praticamente impossibile anche perché il notaio è chiamato ad attestare la capacità di intendere di volere del defunto al momento in cui questi proceda con la manifestazione delle sue volontà.

Diciamo che i casi più problematici non sono certo quelli in cui la divisione è stata fatta dal defunto.

I casi peggiori sono quelli in cui non è stato redatto alcun testamento e quindi gli eredi si trovano ad essere contitolari di beni, di conti correnti, di libretti di deposito, di automobili, di tutta una serie di situazioni in cui si possono scatenare controversie e litigi sia per quanto riguarda la formazione delle quote, sia semplicemente per quanto riguarda l’intenzione su cosa farsene.

Un erede potrebbe tentare addirittura di mantenere inalterata la comunione per garantirsi che col tempo l’altro coerente rinunci alla sua parte per non affrontare stress eccessivo.

Per questo motivo, seppure in Italia non vi sia una normativa che tutela realmente il soggetto che vuole dividere il patrimonio ereditario, in quanto sono ben noti tristi fenomeni attraverso i quali uno dei coeredi riesce in qualche modo a comprare all’asta l’immobile messo all’asta proprio perché non facilmente divisibile, ciò nonostante l’articolo 713 del codice civile prevede comunque che i coeredi possono sempre domandare la divisione proprio perché ad ognuno è consentito chiedere al tribunale del luogo in cui si è aperta la successione la divisione dei beni ereditari per evitare di pagare troppe tasse, magari per beni che non utilizzano nemmeno.

In alcuni casi poi il coerede é portato a dover liquidare la propria quota proprio perché magari non ha liquidità o denaro occorrente per affrontare le spese personali e dell’eredità.

Anche perché ci dobbiamo ricordare che comunque nell’ambito successorio vale il concetto che i debiti del defunto passano comunque in capo agli eredi almeno come regola generale. Non è difficile quindi che un chiamato all’eredità si ritrovi ad affrontare dei debiti alla morte del genitore.

In questo caso è ovvio che rivolgersi all’avvocato immobiliarista risulta la soluzione più utile anche perché l’avvocato sa consigliare sulle tecniche che consentono di evitare all’erede di accollarsi debiti del defunto, in quanto conosce il diritto delle successioni.

In ogni caso bisogna considerare che l’articolo 713 consente  ai coeredi di chiedere la divisione ma non è detto che questa sia di facile attuazione anche perché come si sa l’articolo 720 del codice civile prevede proprio l’ipotesi in cui nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe danno alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene e la divisione dell’intera sostanza non possa effettuarsi senza il loro frazionamento.

Il giudice deve ovviamente prediligere nel corso della divisione la soluzione più logica dal punto di vista economico.

Una volta che il tribunale viene adito e il processo di divisione inizia, esso consterà di due fasi, una destinata ad accertare il diritto di questi soggetti a dividere il patrimonio, il che consiste ovviamente nell’accertamento della proprietà del patrimonio ereditario in capo agli eredi e dell’accettazione di eredità da parte di costoro e in seconda battuta nella seconda fase il giudizio sarà finalizzato ovviamente a dividere il patrimonio in modo concreto e pratico. Ad esempio prediligendo delle tecniche di divisione che si spera possano evitare la vendita all’asta, ultima soluzione apprestata dal sistema nelle ipotesi in cui la divisione risulti praticamente impossibile.

Non a caso ci si rivolge all’avvocato proprio perché magari uno dei parenti e coeredi non soltanto si oppone alla divisione ma addirittura a quel tipo particolare di divisione proposta, in quanto ad esempio occupa un immobile per comodato gratuito già dall’epoca in cui il defunto era ancora in vita come spesso accade quando viene privilegiato un figlio rispetto ad un altro. Vi sono situazioni in cui la divisione proposta a livello negoziale e conciliativo non è accettata da un erede. Ricordiamoci che prima di arrivare al tribunale è sempre necessario per legge iniziare un procedimento di mediazione civile obbligatoria che si deve tenere davanti ad un organismo di mediazione autorizzato dal Ministero e quindi alla presenza di un organo imparziale che avrebbe lo scopo e il compito abbastanza arduo di trovare una soluzione.

Le spese sono così tante che si predilige sempre una divisione convenzionale, il che significa che gli eredi si siedono ad un tavolo e cercano di trovare una soluzione mediante un contratto o un accordo che può essere fatto davanti al notaio o deve essere fatto davanti al notaio quando  ad esempio il verbale di mediazione non risulta sufficiente.

Ma perché bisogna rivolgersi all’avvocato immobiliarista o delle successioni? Semplicemente perché la materia è talmente complessa che non è possibile affrontare da soli queste vicende, anche perché vi sono delle situazioni in cui i parenti combattono una vera e propria battaglia legale e quindi è necessario per tutelarsi avere un punto di vista di un esperto in diritto dell’eredità e delle successioni.

Si è parlato ovviamente dell’articolo 720 codice civile, proprio perché rappresenta una norma cardine del sistema italiano e consente sempre la possibilità di chiedere la divisione che potrà attuarsi in varia forma, ad esempio tramite l’assegnazione dell’intero bene a chi è titolare della maggiore quota, cosa che è proponibile anche per la prima volta in appello secondo la giurisprudenza oppure la semplice divisione in natura del bene quando è possibile tirare un muro su e dividere gli impianti.

Sulla questione degli impianti bisogna poi fare attenzione soprattutto per quanto riguarda chi decide di acquistare un bene che era in comunione ereditaria, ma che poi alla fine viene venduto a pezzi. In questi casi l’acquirente dovrebbe rivolgersi per tempo all’avvocato immobiliarista (prima di firmare il compromesso) per evitare di trovarsi a compiere interventi di separazione degli impianti e di allacciamenti alle reti pubbliche delle servizi di somministrazione che siano troppo onerosi rispetto a quanto pattuito in sede di compravendita.

L’ultima soluzione possibile come estrema soluzione di divisione é la vendita all’incanto degli immobili non divisibili quando nessuno dei condividenti possa o voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero con i conseguenti addebiti. Il giudice in questi casi non ha il potere di scelta fra attribuzione dell’immobile  e vendita essendo la prima certamente obbligatoria quando perseguibile (Corte di Cassazione 5679 del 2004).

Vista la complessa tematica è necessario quindi che nel momento in cui si verifica la morte di un parente e si apre una successione, le persone interessate si rivolgano comunque all’avvocato esperto di eredità e comunque all’avvocato immobiliarista che possa fornire un programma di comportamento per affrontare una tale situazione così complicata e risolverla nei tempi più brevi possibili.

Articolo redatto ad Alpignano da studio Duquemino – lo Staff di diritto delle successioni – il 2 marzo 2021.

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