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L’agenzia immobiliare pretende di farsi pagare anche dall’acquirente: i consigli dell’avvocato immobiliarista

Accade non così raramente che il cliente sia vincolato da un contratto di esclusiva con l’agenzia immobiliare e nel caso in cui recede l’agenzia pretende di farsi pagare anche dall’acquirente.

Che fare in questi casi in cui l’agenzia pretende il pagamento anche dall’acquirente?

Come al solito, ricordiamo che ogni caso è a sé stante, perché nessuna situazione si ripete uguale al 100 %, pertanto solo l’avvocato è in grado di stabilire che cosa fare se l’agenzia pretende la provvigione anche dall’acquirente.

Il punto di base, da comprendere, è che ci si può rapportare con una agenzia immobiliare in due modi: o di fatto, o di diritto. Di fatto significa avvantaggiarsi dell’opera dell’agente (mediazione tipica), di diritto significa anche dargli un incarico scritto (mediazione atipica). Solitamente ciò corrisponde all’esistenza di un documento cartaceo firmato all’agente, che lo incarica di fare qualcosa, ad es. vendere o cercare un immobile da acquistare. Nella mediazione il compenso sorge di fatto per l’opera svolta nel mettere in contatto due persone. Nella mediazione atipica il diritto al compenso sorge dal documento scritto che lo prevede.

Quindi, ricapitolando, se io metto in vendita l’immobile, i rapporti tra agente e acquirente dovranno essere stabiliti sulla base del fatto che l’acquirente me lo fa o meno conoscere proprio l’agenzia, oppure se l’acquirente ha dato un incarico all’agenzia e quindi l’acquirente dovrà pagare la provvigione:

  • quando si è avvalso dell’agenzia;
  • quando ha incaricato l’agenzia.

Dobbiamo considerare che se l’agenzia pretende la provvigione anche dall’acquirente, dovrà dimostrare o di avere un incarico da parte dell’acquirente (circostanza difficile, perché di solito esistono solo verbali di visita firmati dall’acquirente), oppure di aver messo in relazione venditore e acquirente, con una attività che realmente abbia efficienza causale. Può pretendere di farsi pagare la provvigione dall’acquirente, se ha un rapporto con lui oppure se lo ha messo in relazione col venditore, con una attività senza la quale non poteva concludersi l’affare. Cosa si intende per efficienza causale? Ci sono varie teorie, ma lo si capisce chiaramente pensando ai fenomeni naturali: la pioggia cade e bagna il terreno. Senza quella pioggia, il terreno non si sarebbe bagnato in quel momento. Senza l’agenzia, il venditore non avrebbe conosciuto l’acquirente, o viceversa. Non è il caso in cui il venditore conosceva già l’acquirente per conto suo, anche se pure in questo caso l’agenzia potrebbe compiere attività utile ad es. nella trattativa, quindi con una sorta di efficienza causale.

Poi c’è sempre la possibilità di regolare diversamente i patti.

In alcuni casi, il venditore si tira indietro perchè ha trovato lui l’acquirente e così deve sottostare ad onerose clausole di recesso condite con penale, anche in questo caso la prima cosa da fare è rivolgersi all’avvocato immobiliarista semplicemente perché conosce gli argomenti per dichiarare invalida la clausola di esclusiva o la clausola di recesso.

In definitiva, poi, se il venditore recede e vuole vendere autonomamente, dovrà sottostare alle richieste della penale e magari pure della provvigione, perché l’agenzia difficilmente rinuncerà a farsi pagare la provvigione anche dall’acquirente, perché ciò significherebbe una perdita significativa; tuttavia è sempre bene chiarire a che titolo l’agenzia pretende di farsi pagare dall’acquirente, o peggio ancora di farsi pagare la provvigione dell’acquirente direttamente dal venditore, cosa che sarebbe possibile solo sotto forma di risarcimento del danno da mancato guadagno (lucro cessante).

In questa materia, peraltro, ricordiamo che la Corte di Cassazione ha addirittura sostenuto, con ordinanza 5613/2018, che neppure portare vari clienti a visitare l’immobile è sinonimo di vendita certa, sicché anche se l’agenzia ha effettivamente portato qualcuno, nel caso di recesso non è detto che possa chiedere al venditore il mancato guadagno dell’affare, che senza recesso non è detto sarebbe andato in porto (ad es. il venditore avrebbe potuto rifiutare le proposte, perchè magari non perfettamente consone …).

E poi ricordiamo anche un altro aspetto, alle volte l’agenzia pretende di farsi pagare due volte.

In tal caso, bisogna tenere gli occhi aperti. Il principio di unicità del compenso del mediatore sancito dall’art. 1758 c.c. esclude categoricamente che l’agente possa farsi pagare due volte per lo stesso affare, cioè farsi pagare la provvigione due volte per la stessa vendita. Lo si desume dalla norma, che nel caso di più agenti applicati alla stessa vendita, richiede che ognuno abbia solo una quota di provvigione; tuttavia la Cassazione (21758/2016) ha giustamente precisato che invece l’agente può pretendere due volte la provvigione, a patto che non sia una provvigione, ma una penale e non riguardi lo stesso identico affare: c’è il caso, infatti, che il venditore abbia rifiutato una proposta dell’agenzia, in tal caso l’agenzia può farsi pagare la penale; dopodiché se il venditore rivende grazie alla stessa agenzia, questa avrà diritto anche alla provvigione.

L’unica soluzione per capire se l’agenzia può pretendere di farsi pagare anche dall’acquirente è rivolgersi all’avvocato immobiliarista che saprà ovviamente consigliare a quale risultato tendere e in che modo.

La consulenza legale sul recesso è fondamentale per evitare danni e costi inutili.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – STAFF IMMOBILI, il 29 aprile 2022

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