L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa.
Che cosa fare se l’agenzia ha promesso una casa diversa?
Che cosa succede se si arriva all’atto notarile e si scoprono le magagne?
L’agenzia è responsabile? Deve pagare i danni?
Cerchiamo di rispondere ad alcune domande sul tema.
Indice
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: l’annuncio su internet
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa da quella che è realmente: il compromesso
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa, ma poi è diversa
- La casa diversa: il prezzo è ancora giustificato?
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: ha responsabilità?
- L’agenzia deve fare ricerche e visure?
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: chiamare subito l’avvocato
- L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: aprire la trattativa
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: l’annuncio su internet
Il primo problema nasce dal primo approccio: l’annuncio immobiliare.
Infatti, spesso le agenzie mentono.
Descrivono l’immobile in modo diverso da quello che è realmente.
Ad esempio, capita che il giardino non sia esclusivo. Oppure il box sia condominiale.
Oppure non dicono che manca qualche componente importante, ovvero vi è un abuso.
Attenzione: l’agenzia non potrà difendersi dicendo che non riconosce l’annuncio come suo, se non fornendo elementi concreti che lo provino (Cass. civ., sez. lav., 17 febbraio 2015, n. 3122).
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa da quella che è realmente: il compromesso
Ci si ritrova al momento del compromesso (art. 1351 c.c.), che la situazione non è regolare.
In questi casi bisogna fare attenzione a due cose:
- se uno è disposto ancora a comprare
- a che condizioni è disposto ad acquistare casa
Il problema, infatti, è che l’agenzia usa dei trucchi per non dire la verità.
Se la dicesse, è probabile che l’acquirente si tirerebbe indietro.
Quindi bisogna valutare se quella cosa, ad es. un giardino che è condominiale ad uso esclusivo, è per noi fondamentale.
In particolare, se è essenziale e se questa cosa l’avevamo detta.
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa, ma poi è diversa
Avvicinandosi al compromesso, emergono le divergenze.
E’, quindi, necessario chiedere sempre una bozza degli atti che si vanno a stipulare.
In questo modo, l’agenzia sarà costretta a dire la verità.
Le cose emergono in tutta la loro chiarezza, quando si chiede la bozza.
Lì, l’agenzia non può più nascondere la situazione.
La casa diversa: il prezzo è ancora giustificato?
Chiediamoci se il prezzo fissato in origine è giustificato.
Specialmente se la casa manca di qualche qualità che era stata promessa.
Un giardino, una veranda abusiva, l’esistenza di difformità. Sono tutti vizi.
Bisogna chiedersi se procedere lo stesso con l’acquisto e rimettere tutto in discussione.
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: ha responsabilità?
Altra questione è la provvigione.
Se l’agenzia ha mentito, ma sapeva o comunque poteva saperlo, bisogna mettere in discussione la provvigione.
Bisogna aprire il contenzioso.
Infatti, l’agenzia è un professionista che deve agire in modo diligente.
Non può tacere circostanze note.
Altrimenti deve risarcire il danno.
L’agenzia deve fare ricerche e visure?
Di norma, no, a meno che non si sia obbligata a farlo.
Secondo la Corte di Cassazione, non si può pretendere.
Tuttavia, negli ultimi anni almeno una sentenza ha dichiarato un ruolo più attivo dell’agenzia (Cass. civ., Sez. III, 28/12/2004, n. 24041):
Ancorché debba escludersi la sussistenza, sempre e comunque, di un obbligo dei mediatore di immobili di svolgere specifiche indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento mediante le visure catastali e ipotecarie, la circostanza non esclude che in talune particolari fattispecie il giudice del merito possa ritenere conoscibile, con la comune diligenza, il reale pericolo che (in relazione a determinate particolarità della fattispecie concreta e della specifica normativa di settore) sussista un vincolo (come, ad esempio, nella specie, per effetto della legge “Bucalossi”) e, quindi, possa ritenere esistente l’obbligo di comunicare tale pericolo alle parti ed eventualmente, anche l’obbligo – derivante da detto conoscibile pericolo e rientrante, proprio a causa del medesimo, nella «comune diligenza che si richiede al mediatore») di svolgere, in tale particolare ed eccezionale caso, le visure in questione.
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: chiamare subito l’avvocato
Sembra non vi sia mai il tempo sufficiente.
Ma proprio coloro che chiedono di fare in fretta, fanno insospettire.
Chiamare l’avvocato è fondamentale: consulenza.
Va fatto prima, non dopo, perché dopo la situazione potrebbe essere compromessa.
Le cose vanno messe in chiaro fin da subito.
L’agenzia immobiliare ha promesso una casa diversa: aprire la trattativa
Con l’avvocato è possibile aprire una trattativa, prima di giungere all’atto.
Dopo non si può più.
Ma fino a quando v’è tempo, secondo la giurisprudenza il promissario acquirente può agire per eliminare vizi o mettere le cose in chiaro.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 4 aprile 2024