Come si regola la penale nelle locazioni? Una recente sentenza della Cassazione, richiamando il suo orientamento di base, chiarisce il punto.
Parliamo di Corte di cassazione civile, sez. III, 13 marzo 2018, n. 6015, secondo cui
“Nelle obbligazioni di durata assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex art. 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni già maturate ed inadempiute, ma non anche quelle non ancora maturate, non coperte dalla penale, giacché, in caso contrario, il debitore potrebbe sottrarsi all’obbligazione attraverso il proprio inadempimento.
Il caso nasce da due locatori che chiedevano in giudizio contemporaneamente sia la penale prevista nel contratto nel caso di inadempimento, sia l’adempimento dei canoni.
La Corte chiarisce, in effetti, che nei contratti di durata come la locazione il divieto di cumulo tra canone e penale riguarda solo le prestazioni maturate ed inadempiute, cioè i periodi per cui si è vissuto nell’immobile senza pagare il canone e non quelli futuri. Queste, future, non sono situazioni coperte dalla penale, che riguarda un danno già prodotto.
La Corte precisa, in sostanza, che
il divieto di cumulo tra la prestazione principale e la penale, previsto dall’art. 1383 c.c., può riguardare le sole prestazioni già maturate e rimaste inadempiute. Per queste, il locatore deve optare se richiedere l’integrale pagamento della prestazione principale o se chiedere in luogo di esso, il pagamento della penale se prevista (e salva la risarcibilità del maggior danno, se pattuita).
Non ricevendo il canone di affitto, il locatore potrà quindi scegliere se chiederlo, oppure in alternativa chiedere la penale che abbia eventualmente previsto nel contratto, quantificando in modo forfettario il danno (salvo maggior danno, se previsto).
Per i canoni a venire, non vale questo concetto. Essi, infatti, ancora devono maturare, in quanto non è detto che il conduttore a sua volta userà l’immobile o lo riconsegnerà in via anticipata, stante anche la sua situazione di morosità.
In relazione invece alle prestazioni ancora non maturate, per le quali permane l’obbligo dell’adempimento, o comunque di pagare un corrispettivo pari al canone di locazione finché si continua a fruire della medesima contro prestazione, il divieto di cumulo non opera perché, come già affermato da questa Corte, in caso contrario sarebbe consentito al debitore sottrarsi alla propria obbligazione attraverso il proprio inadempimento (Cass. n. 6979 del 1995, Cass. n. 2976 del 2005, Cass. n. 24910 del 2015).
Se il locatore potesse, per i canoni futuri, chiedere la penale in via esclusiva, dovendo rinunciare all’effettivo ammontare dei canoni locatizi – che magari è maggiore – il conduttore potrebbe a sua volta vivere nell’immobile senza pagare il canone per un periodo di tempo lungo a sufficienza da garantirgli di risparmiare il canone, visto che la penale è più bassa. Per questo la Cassazione afferma che il locatore può chiedere la penale “o” l’adempimento dei canoni non pagati solo per il periodo già passato, conoscendo in questo caso esattamente a quanto ammontano i canoni scaduti non pagati e potendo scegliere se gli conviene attivare la penale o i canoni. Per il futuro, non sapendo quando il conduttore rilascerà l’immobile, ha il diritto di chiedere sia l’adempimento, sia la penale.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 26 marzo 2018