Parliamo, in questo breve contributo, della lista regionale degli amministratori di condominio.
Sono anni che si discute di una lista degli amministratori di condominio.
In fondo, il lavoro dell’amministratore è talmente complesso, da richiedere requisiti di professionalità e onestà insiti nell’attività stessa.
Come in molte professioni si rinvengono Ordini, Collegi e Ruoli, non si vede perché questo tipo di lavoro non venga tutelato dal punto di vista degli amministratori condominiali, ma anche dei condomini.
Il numero di contese e controversie che coinvolgono i condominii è semplicemente enorme e molte di esse dipendono dalla scarsa capacità e professionalità degli amministratori.
Alle volte è persino complicato capire di chi si tratta: carte intestate non aggiornate, partite i.v.a. per attività diversa usate per svolgere l’attività di amministratore condominiale, amministratori che agiscono confusamente con forma societaria o in regime di difetto di rappresentanza, amministratori sprovvisti di casella p.e.c..
In molti condominii, poi, la malversazione dell’amministratore condominiale conduce alla bancarotta vera e propria e tutelarsi non è per niente facile, considerato che amministratore può essere veramente chiunque.
La Regione Piemonte ha deciso di dotarsi di una lista degli amministratori condominiali.
La Legge regionale 13/09/2022, n. 16 – Piemonte istituisce, infatti, la lista ed è stata pubblicata nel B.U. Piemonte 15 settembre 2022, n. 37, S.O. n. 3.
La lista è stata istituita
“al fine di garantire ed attestare la professionalità e l’onorabilità dei soggetti che svolgono, in forma singola o associata, l’attività di amministratore di condominio”
Si tratta di una bella intenzione, si spera poi che il risultato sia anche effettivo. Ma vediamo come questa legge che riguarda il Piemonte, intende tutelare i cittadini.
Dice la legge che l’elenco ha finalità esclusivamente conoscitive, quale strumento di trasparenza per i cittadini e per coloro che svolgono l’attività di amministratore di condominio (art. 1, comma II).
L’iscrizione è volontaria (art. 3, comma I), il che significa che la finalità di trasparenza potrebbe essere frustrata dal fatto che nessuno si iscrive intenzionalmente. In ogni caso, l’iscrizione non rappresenta requisito per svolgere l’attività, assolutamente. Ha solo finalità di trasparenza, che già sarebbero finalità nobili di fronte al buco di trasparenza cui assistiamo.
In alcune circostanze è persino difficile per un avvocato capire chi sia un determinato amministratore, quale forma giuridica abbia assunto, quali poteri abbia, quale codice fiscale …
Vale la pena, poi ricordare l’art. 3 per intero.
Possono presentare istanza di iscrizione coloro che presentano idonea autodichiarazione attestante:
a) il possesso dei requisiti di cui all’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e di cui al decreto ministeriale 13 agosto 2014, n. 140 (Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali);
b) l’eventuale sussistenza di un contratto di assicurazione a copertura dei rischi professionali e a tutela dei condomini, con l’indicazione dei relativi massimali;
c) l’eventuale iscrizione ad associazioni professionali ed altre forme aggregative di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate);
d) l’anno dal quale è esercitata l’attività di amministratore condominiale;
e) i titoli di studio conseguiti e i corsi di formazione frequentati.
3. Nell’autodichiarazione di cui al comma 2 è facoltà del richiedente indicare inoltre:
a) il numero degli stabili e il totale delle unità immobiliari amministrati;
b) il superamento dell’iter di certificazione elaborato secondo la norma UNI 10801: 2016;
c) il soggetto presso il quale è stato svolto il corso di formazione iniziale, nonché le attività di formazione periodica annuale;
d) ogni altra informazione atta a meglio definire caratteristiche e competenze del richiedente.
4. Con la medesima procedura di cui al comma 1 sono disposti il diniego della domanda di iscrizione e la cancellazione ai sensi dell’articolo 5.
5. I provvedimenti di cui ai commi 1 e 3 sono assunti entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda di iscrizione.
La durata dell’iscrizione è di 3 anni, al termine dei quali sono previsti meccanismi di rinnovo, così come sono previsti meccanismi di controllo dello stato di aggiornamento della lista.
Ovviamente, essendo una lista degli amministratori condominiali che serve ad informare, la Regione Piemonte si impegna a diffonderla tramite il proprio sito internet (art. 7):
“la Regione provvede alla sua pubblicazione in apposita sezione del sito internet istituzionale e ne garantisce il costante aggiornamento e consultabilità”.
Nell’iter di formazione di questa legge, dobbiamo ricordare che un emendamento ha consentito di introdurre l’obbligo di inserire titoli di studi e formazione degli amministratori al fine di garantire ovviamente la migliore trasparenza qualitativa, anche se essendo una lista a base volontaria c’è il forte rischio che nessuno degli amministratori sprovvisti di particolari titoli abbia interesse ad iscriversi.
Considerato, poi, l’insieme dei siti che contengono già elenchi di amministratori a fini di mera pubblicità, c’è da chiedersi se la lista diventerà uno dei tanti elenchi con cui ci si fa pubblicità, più che essere una lista di trasparenza su titoli e qualità e professionalità degli operatori.
Questa osservazione, però, deve tenere conto del fatto che la lista prevede la pubblicazione di eventuali contratti di assicurazione, sicché chiaramente agevolerà nel lavoro coloro che hanno strutture più professionali, capaci di rispondere dei danni causati.
Non corrispondono a verità le descrizioni della lista, che si trovano in vari siti, che la dipingono come un vero albo professionale. Non è così, a partire dalla semplice osservazione che l’iscrizione è a base volontaria e non è un requisito per lo svolgimento dell’attività, come accade invece per gli albi veri e propri.
Segnaliamo, come unità comportamentale di condotta, uno schema deontologico tra i tanti per gli amministratori condominiali.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 28 febbraio 2023