Infiltrazioni nell’immobile locato: chi ne risponde?

Chi affitta un immobile commerciale deve fare attenzione alle clausole del contratto che va a firmare, specialmente se contengono una limitazione di responsabilità circa eventi di infiltrazione d’acqua. La clausola che esclude tale responsabilità non può essere sempre considerata vessatoria “a prescindere” da una specifica valutazione.

Corte di cassazione civile, sez. III, 10 agosto 2016, n. 16889 fa un po’ di luce sull’argomento, definendo anzitutto non consumatore il conduttore. Nella trattativa tra privati, che porta alla conclusione di un contratto locatizio, non v’è squilibrio tra le parti. Il conduttore non è un consumatore rispetto al locatore, che quindi non è un professionista.

Si osserva:

nella locazione fra privati non v’è alcun squilibrio fra le posizioni delle parti per cui il conduttore deve ritenersi parte meno provveduta ed attrezzata da tutelare con le norme del codice del consumo. Si osserva che la qualità di conduttore e l’eventuale sua posizione di svantaggio rispetto alla locatore e già idoneamente tutelate dalle norme in materia di locazione.

Ciò non basta. Il ragionamento contempla un altro passaggio importante. La locazione, qualora non ve ne sia una prova, non è un contratto predisposto unilateralmente, finalizzato a regolare una serie indefinita di rapporti. Nel caso di specie, infatti, osserva l’avvocato immobiliarista, non esisteva proprio una predisposizione di massa di contratti uguali, ma solo una trattativa privata tra le parti.

Attenzione, quindi:

Si osserva che l’art. 1341 comma 2 c.c., stabilisce che non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore dell’autore del modulo seriale, limitazioni di responsabilità, facoltà di recesso o sospensione degli effetti del contratto o sanciscono, a carico dell’altra parte, decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o di deroga alla competenza. Si tratta di elencazione, che ha carattere tassativo e non esemplificativo (Cass. 19 marzo 2003, n. 4036), sicchè ne è esclusa l’applicazione analogica, ma non l’interpretazione estensiva. La clausola Indicata nel contratto di locazione oggetto di questo giudizio non è del genere di quelle indicate nel citato art. 1342 c.c., nè assimilabile ad alcuna di queste. Cass, Sentenza n. 15592 del 12 luglio 2007.

Quando il conduttore sottoscrive un contratto, è bene che cerchi un avvocato immobiliarista per un consulto circa il regolamento: infatti, l’esistenza di una clausola di esclusione della responsabilità gli è opponibile durante la vita del contratto, qualora l’abbia firmata.

Il motivo è semplice. L’avvocato immobiliarista metterà in guardia il conduttore sul fatto che il contratto che sia il risultato di trattative non è un contratto “per adesione”, proposto sul mercato secondo schemi ripetuti in modo identico e aperto all’adesione di molti:

Ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio è stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti (Cass., sez. III, sentenza del 19 maggio 2006, n. 11757; Cass., sez. III, sentenza del 30 gennaio 2008, n. 2110).

Il conduttore inquilino rischia di non poter avvantaggiarsi della disciplina delle clausole vessatorie, che per essere tali devono presentare specifici requisiti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 26 ottobre 2018

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