Infiltrazioni d’acqua: quando il condominio è responsabile?

L’avvocato immobiliarista affronta quotidianamente la questione delle infiltrazioni d’acqua provenienti da locali condominiali e destinate a danneggiare la proprietà privata del singolo condomino. Di solito il condomino si reca dall’avvocato immobiliarista quando la situazione si è aggravata in modo decisivo, quando ormai si rende necessario agire per le vie legali stante la classica inerzia del condominio. Spesso l’amministratore ha le mani legate, anche se potrebbe esercitare il diritto di difendere le parti comuni anche in via cautelare; ma sono i condomini a rimandare per anni la delibera condominiale.

La responsabilità del condominio si basa sul rapporto di custodia ex art. 2051 cod. civ., in quanto il mero fatto che il condominio abbia il controllo sulle parti comuni, fa scattare la responsabilità per i danni causati, a meno che non intervenga un caso fortuito.

Ricordiamo che

la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito, il quale può essere rappresentato – con effetto liberatorio totale o parziale – anche dal fatto del danneggiato (come nel caso di cambio di destinazione d’uso, con conseguenti implicazioni sull’areazione dei locali), avente un’efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l’evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno (Tribunale civile Livorno, 23 giugno 2017, n. 688).

Quando si ha un problema di infiltrazioni d’acqua non bisogna aspettare, bisogna recarsi subito dall’avvocato immobiliarista il quale aprirà la pratica cercando di conseguire la stabilizzazione delle prove del danno e delle cause dell’infiltrazione. Invece,

il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d’uso del locale seminterrato ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l’evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità)” (vedi Cassazione civile, sez. III, 29 novembre 2011, n. 25239).

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 luglio 2018

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