In molte circostanze della vita condominiale i balconi si pongono come questione per vari aspetti.
Questa breve guida dell’avvocato immobiliarista consentirà di assumere le prime decisioni nel caso di controversia sui balconi. Sono parti condominiali? Che tipi di balconi esistono? Come muoversi quando vi è una controversia?
Ricordiamo anzitutto, riportando l’articolo di legge che ci interessa, i principi generali sui balconi:
905
Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi.
Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
Ai fini della distinzione tra vedute dirette, laterali ed oblique, assume rilievo decisivo la posizione di chi guarda, in particolare quando siano possibili più posizioni di affaccio. Con riferimento ai balconi, pertanto, rispetto ad ogni lato di questo si avranno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell’ampiezza dell’angolo; ne consegue che, pur essendo la tutela delle vedute limitata all’arco massimo di centottanta gradi, con conseguente esclusione di quelle c.d. retroverse, può verificarsi che una delle vedute oblique esercitabili da un balcone sia retroversa rispetto alla parete in cui il medesimo è collocato, ma non per questo sia illegittima (Cass. civ., sez. , II, 30 marzo 2018, n. 8010).
Per capire quale parte sia comune e quale no, ci riferiamo alla interpretazione prevalente in giurisprudenza:
Cass. civ., sez. , II, 14 dicembre 2017, n. 30071
Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.
Ovvia conseguenza di questo principio sta nel fatto che poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.
Per quanto riguarda le distanze tra edifici, va detto che i balconi rilevano ai fini della distanze come “corpi di fabbrica” e non semplici sporti irrilevanti.
Si tratta, infatti, di strutture non meramente decorative ma dotate di dimensioni consistenti e stabilmente incorporate al resto dell’immobile e per questo motivo computabili ai fini delle distanze.
Per quanto riguarda l’installazione di antenne e apparati sui balconi, bisogna ricordare che le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’art. 844 sulle immissioni moleste, v. Cass. civ. 4 aprile 2001, n. 4963. Ne consegue che, pur essendo il balcone di proprietà privata, qualora il regolamento condominiale del costruttore originario/contrattuale preveda comunque limiti all’uso dei balconi, tali attività risulteranno comunque illecite e non possibili. E non sarà nemmeno da valutarsi l’immissione molesta di odori, rumori, onde elettromagnetiche, in quanto è lo stesso regolamento a vietare certe attività o strutture.
E’ sempre bene, in caso di controversie sui balconi, rivolgersi ad un avvocato immobiliarista a Torino per ogni chiarimento necessario. I balconi, infatti, possono essere oggetto di ripetute controversie, sia per quanto riguarda le spese, sia per quanto riguarda la loro stabilità ed il loro ancoraggio, sia sotto altri profili.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 settembre 2019