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Ho affittato una casa piena di problemi: che cosa devo fare?

E’ una frase che si sente spesso dire:”Ho affittato una casa piena di problemi e non so che cosa fare”.

L’avvocato affronta costantemente la tematica delle case piene di problemi (vizi dell’immobile locato). E’ bene chiarire che la legge ha fatto una scelta, cioè la possibilità dell’inquilino di tutelarsi o pagando un canone più basso, oppure di sciogliere il contratto. Bisogna, subito, mettere in guarda dal fatto che l’inquilino possa, in presenza di vizi dell’immobile locato, autoridursi il canone che paga ogni mese. Si tratta di una mossa sbagliata, in quanto non è mai legittimo sospendere o ridurre il canone senza chiedere ad un giudice l’autorizzazione, esattamente come il locatore a sua volta non potrebbe ad esempio trattenere il deposito cauzionale senza chiedere al giudice. Non esiste, in questo campo, la giustizia fai da te, ma esiste semmai la possibilità di chiedere al giudice di accertare i vizi dell’immobile locato, cioè i problemi dell’appartamento.

Per vizi si intende situazioni problematiche che sono state di solito tenute nascoste dal locatore, che quindi non erano apparentemente visibili o riconoscibili al momento della firma del contratto: i vizi occulti. Si chiamano occulti proprio perchè sono stati occultati, cioè nascosti, di solito con dolo o colpa.

Nei momenti cruciali della consegna dell’immobile o della riconsegna, poi, acquisisce importanza il verbale che le parti stilano e redigono firmandolo. E’ in questi momenti che l’avvocato deve essere contattato, per cercare una soluzione che possa tutelare l’inquilino più avanti.

Il proprietario ha l’obbligo di consegnare un immobile in stato di servire all’uso pattuito, cioè in buone condizioni di manutenzione, evitando di scaricare sul conduttore gli interventi che lui negli anni non ha compiuto o che non vuole proprio fare.

Ricordiamo, quindi, che i rimedi per l’inquilino sono disciplinati dall’art. 1578 c.c., il quale appunto prevede per l’inquilino la possibilità di chiedere al giudice la riduzione del canone oppure nei casi più gravi lo scioglimento del contratto (risoluzione per vizi).

Può essere interessante notare, poi, che il conduttore oltre a questi rimedi potrà sempre chiedere i danni al proprietario. Ad esempio quando le infiltrazioni di acqua hanno rovinato i mobili o la salute stessa del conduttore o dei conviventi.

In casi più rari esistono suppellettili o accessori addirittura pericolosi per la salute, ad esempio quando la caldaia presenta un malfunzionamento della valvola di sicurezza che stacca la caldaia quando la pressione sale eccessivamente.

E’ difficile, invece, chiedere la riduzione del canone o lo scioglimento del contratto per vizi facilmente riconoscibili. A parte le clausole di stile “visto e piaciuto” o “nello stato di fatto in cui si trova” che servono ad attenuare la responsabilità del proprietario e che vengono spesso inserite nei contratti, rimane complicato sostenere per un conduttore che ha visitato l’immobile di non essersi accorto dei vizi riconoscibili a occhio nudo.

Insomma, la prudenza non è mai troppa e quando è necessario rivolgersi all’avvocato, bisogna farlo subito e tempestivamente.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 23 gennaio 2023

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