Edilizia convenzionata: quando e come acquistare casa, secondo l’avvocato immobiliarista?

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia convenzionata con enti pubblici che consente risparmio di spesa e forme assistenziali.

Gli immobili facenti parte della convenzione sono solitamente alienabili dai proprietari che hanno acquistato dall’ente pubblico, a certe condizioni. In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, specialmente in tema di prelazione legale.

Si dice prelazione la facoltà inopponibile che una delle parti ha di intervenire con preferenza nell’acquisto di un bene.

La prelazione è, quindi, convenzionale quando è un accordo tra privati (ad esempio in ambito societario), legale quando è previsto dalla legge che un soggetto abbia il diritto legalmente già prestabilito di essere preferito in una operazione economica.

In questi casi il bene deve essere offerto al prelazionario. Oppure, bisogna estinguere la prelazione, per evitare forme di riscatto a posteriori del bene come il retratto successorio.

L’estinzione della prelazione è regolata dalle leggi regionali, dai regolamenti dell’ente di edilizia popolare e dalla legge.

Di solito, chi vuole vendere un immobile acquisito in convenzione, dovrebbe prima estinguere la prelazione che il Comune o l’Ente di gestione ha nei confronti delle future vendite.

In questi casi, l’acquirente deve scegliere un avvocato immobiliarista a Torino ed esporgli con largo anticipo la situazione, prima di sottoscrivere anche solo un compromesso, che lo obbligherebbe irrevocabilmente a sedersi poi al tavolo del Notaio per il passaggio definitivo della proprietà.

Il venditore deve garantire l’estinzione della prelazione prima di arrivare dal Notaio; per questo è sempre bene consultare l’Ente di gestione o il Comune di riferimento per informarsi sull’immobile e sulla prelazione.

Il venditore potrebbe estinguere la prelazione con i soldi ricevuti a titolo di caparra, in tal caso l’avvocato immobiliarista che segue l’acquirente dovrà tutelarlo adeguatamente, perchè si tratta di operazioni a rischio.

Il venditore, a sua volta, deve muoversi con largo anticipo per saldare la prelazione o avviarne le pratiche, perchè l’ente ha diritto di prelazione nell’ipotesi di vendita dell’immobile e può far dichiarare nulla la vendita se non viene estinto questo diritto.

La Legge 28 gennaio 1994 n. 85 Art. 3, ha disposto che

A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati

I vincoli che vengono inseriti nelle convenzioni tra il Comune / l’Ente e la cooperativa servivano già con la legge 22 ottobre 1971, n. 865 ad evitare speculazioni: il Comune consente a certe cooperative di costruire a bassi costi di urbanizzazione su certe aree, in cambio la cooperativa costruisce immobili che si possono vendere a prezzi contenuti. Per evitare speculazioni, ci sono state tante normative che hanno imposto vincoli di trasferimento.

Esistono ancora i limiti al prezzo massimo di vendita, altri sono caduti. Secondo la Corte di Cassazione se la legge 13 maggio 2011, n. 70 ha previsto la possibilità di eliminare il tetto del prezzo, significa che esiste ancora. Questo tipo di vincolo imposto a chi vuole vendere, di mantenere il prezzo al di sotto di un certo importo, a differenza di altri vincoli, non sarebbe scomparso, anzi, potrebbe essere eliminato solo con la “convenzione di rimozione” di questo vincolo, da trascriversi (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).

In generale si può dire che acquistare immobili soggetti a vincoli è operazione fattibile, ma richiede una consulenza specialistica dell’avvocato immobiliarista, cioè del professionista che segue specificamente le parti in operazioni di questo tipo, che presentano rischi di contenzioso. In Italia, infatti, ci sono anni di contenziosi di acquirenti e venditori su casi di questo tipo, che dimostrano la scarsa manovrabilità di una disciplina che è stata modificata tante volte nel corso del tempo a discapito della chiarezza complessiva.

Articolo redatto a Torino il 17 maggio 2019 da Studio Duchemino

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