E’ possibile impugnare la delibera condominiale per mancato rispetto del rendiconto di gestione? Il quesito all’avvocato immobiliarista a Torino

La risposta è affermativa, indipendentemente dal fatto che l’amministratore abbia messo a disposizione i documenti contabili prima dell’assemblea.

A stabilirlo è stata l’ordinanza 20 dicembre 2018, n. 33038 della Corte di Cassazione, secondo cui:

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

Il punto di partenza è la riforma del condominio che ha introdotto l’art. 1130 bis del codice civile, secondo cui:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

E’ vero che secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l’amministratore può evitare grandi formalità, tuttavia deve rispettare il disposto normativo, perchè il mancato rispetto di questo rendiconto di gestione può rendere annullabile la delibera dell’assemblea.

In caso di sospette irregolarità nella gestione del condominio è possibile, quindi, rivolgersi con tempestività proprio all’avvocato immobiliarista, il quale valuterà se procedere o meno nei confronti del condominio. Spesso le situazioni condominiali sono cristallizzate in rapporti di potere e molti condomini sono abituati a gestioni molto imprecise e per non sollevare questioni, lasciano correre o si adeguano alla maggioranza. Questo comportamento avalla il cattivo operato di molti amministratori, i quali sfruttano pertanto i loro poteri per approvare spese inutili e spesso ai limiti dell’assurdo.

Per questo motivo, è importante recarsi da un avvocato immobiliarista, anche solo per la consulenza legale immobiliare che deve stare alla base della scelta sul voto in assemblea. L’avvocato immobiliarista è in grado, infatti, di stabilire se la gestione condominiale è corretta o vi sono gravi errori che comportano non solo la responsabilità dell’amministratore (ed eventualmente la sua rimozione), ma anche la possibilità di impugnare l’assemblea. Il verbale infatti può essere impugnato entro 30 giorni per le persone presenti e dissenzienti che abbiano espresso un voto sfavorevole e negativo.

Attenzione, quindi, alle tempistiche, per una volta approvato il cosiddetto “consuntivo”, ma il discorso vale anche per il bilancio preventivo di spesa, è ovvio che l’amministratore avrà la possibilità di far ingiungere dal tribunale ai singoli condomini morosi il pagamento delle quote di loro spettanza e non sarà possibile contestare il conto.

L’avvocato immobiliarista, pertanto, dovrebbe essere consultato già in vista dell’assemblea, per avere indicazioni precise su che cosa far mettere a verbale e su come comportarsi con gli altri condomini.

Lo Studio Duchemino mette a disposizione da anni un servizio di consulenza condominiale. E’ sufficiente prendere appuntamento per una consulenza, che si potrà svolgere nelle più svariate forme preferite dal cliente: di persona, in videoconferenza su Teams o su Skype, telefonicamente o mediante pareri scritti inoltrati al cliente sulla questione prospettata. Il cliente deve soltanto fornire all’avvocato immobiliarista ogni documento a sue mani, senza tralasciare nulla, in quanto spesso è nei documenti che si trova la soluzione del caso. Lo Studio Duchemino è contattabile ai recapiti che si trovano sul sito oppure al mobile cellulare 3771783020.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano il 28 maggio 2020 da Studio Duchemino, Studio legale immobiliare a Torino e provincia

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