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Deposito cauzionale nel contratto di locazione

Molti aggiungono alla locazione un deposito cauzionale, a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto (canone, spese …).

Oggi spendiamo qualche parola sul deposito cauzionale nella locazione.

Si tratta di un istituto che esiste da molto tempo, specificato ancora meglio dalla legislazione di settore (legge 392/1978).

Ci sono tante teorie sul deposito cauzionale. Si tende a dire che esso non può essere portato in compensazione per il mancato pagamento dei canoni. In sostanza, se il locatore agisce con sfratto per morosità, cioè per mandare via l’inquilino, costui non potrebbe validamente eccepire che in realtà pur non avendo pagato alcuni mesi di canone, il locatore detiene soldi suoi a titolo di deposito cauzionale e quindi potrebbe rifarsi su quelli.

Si è spesso osservato che se così agisse, il locatore, incassando o trattenendo il deposito cauzionale, non avrebbe più garanzie per le altre obbligazioni quali la riconsegna dell’immobile, la riconsegna dell’immobile in buono stato, i mobili, eccetera.

Secondo la giurisprudenza, comunque, si può rinunciare a questo tipo di ragionamento se si raggiunge un accordo, ma questo solo nelle locazioni commerciali o non abitative. In sostanza, locatore e conduttore possono accordarsi per iscritto, prevedendo già che nell’ipotesi di mancato pagamento del canone, il locatore potrà tenersi il deposito cauzionale, che invece per legge dovrebbe restituire alla fine del rapporto contrattuale.

Ci si permette di ricordare, però, che dovrebbe discutersi se siamo realmente in presenza di depositi cauzionali, laddove ad esempio venga prevista una garanzia a fronte della prestazione di una fideiussione per i canoni. Perchè spetta sempre al giudice interpretare il contratto, recuperando la reale intenzione delle parti.

L’avvocato può consigliare il cliente circa il deposito cauzionale, a condizione che il contratto sia ben scritto. Se vi sono margini di ambiguità, probabilmente sorgeranno anche problemi in fase giudiziaria o di rilascio dell’immobile.

La restituzione del deposito cauzionale deve avvenire senza indugio, una volta riconsegnato l’immobile da parte dell’inquilino.

Il locatore che trattenga la somma si espone a decreto ingiuntivo. Trattenere la somma, infatti, è possibile solo se un tribunale l’ha riconosciuta e attribuita al locatore, altrimenti non è un comportamento legittimo.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 12 gennaio 2023

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