Decreto mutui: le novità

avvocato a TorinoCon D. lgs 21 aprile 2016, n. 72 – Gazz. Uff. 20 maggio 2016, n. 117 – (cosiddetto “Decreto Mutui“) è stata attuata la direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali.

Vediamo quali sono le principali novità nel settore finanziario e della casa, fermo restando che la presente analisi non ha pretesa di completezza, rappresentando una prima rassegna sommaria della normativa.

Anzitutto il decreto si applica ai contratti di credito. Per “contratto di credito” si deve intendere quello con cui (lettera c] Art. 120-quinquies decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385)

un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato

Il decreto non si applica a tutti i contratti di credito possibili, in quanto è prevista una lista di eccezioni, che si riporta con riferimento all’art. 120-sexies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

  1. a) contratti di credito in cui il finanziatore:
    1) concede una tantum o periodicamente una somma di denaro o eroga credito sotto altre forme in cambio di una somma derivante dalla vendita futura di un bene immobile residenziale o di un diritto reale su un bene immobile residenziale; e;
    2) non chiede il rimborso del credito fino al verificarsi di uno o più eventi specifici afferenti la vita del consumatore, salvo in caso di violazione, da parte del consumatore, dei propri obblighi contrattuali che consenta al finanziatore di domandare la risoluzione del contratto di credito;
    b) contratti di credito mediate i quali un datore di lavoro, al di fuori della sua attività principale, concede ai dipendenti crediti senza interessi o a un TAEG inferiore a quello prevalente sul mercato e non offerti al pubblico in genere;
    c) contratti di credito, individuati dalla legge, relativi a prestiti concessi a un pubblico ristretto, con finalità di interesse generale, che non prevedono il pagamento di interessi o prevedono tassi inferiori a quelli prevalenti sul mercato oppure ad altre condizioni più favorevoli per il consumatore rispetto a quelle prevalenti sul mercato e a tassi debitori non superiori a quelli prevalenti sul mercato;
    d) contratti di credito in cui il credito è concesso senza interessi o ulteriori oneri, a esclusione di quelli per il recupero dei costi direttamente connessi all’ipoteca;
    e) contratti di credito nella forma dell’apertura di credito, qualora il credito sia da rimborsare entro un mese;
    f) contratti di credito risultanti da un accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge;
    g) contratti di credito relativi alla dilazione, senza spese, del pagamento di un debito esistente, se non comportano l’iscrizione di un’ipoteca;
    h) contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale;
    i) contratti di credito in cui la durata non è determinata o in cui il credito deve essere rimborsato entro dodici mesi ed è destinato ad essere utilizzato come finanziamento temporaneo in vista di altre soluzioni per finanziarie l’acquisto della proprietà di un bene immobile.

Viene poi introdotto un dovere di correttezza a carico degli operatori finanziari, cioè i finanziatori e gli intermediari del credito, specificamente nelle attività coperte dal decreto stesso. In particolare, quindi, un dovere di diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori; gli stessi

basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.

Inoltre, gli annunci pubblicitari relativi a contratti di credito sono effettuati in forma corretta, chiara e non ingannevole. Essi non contengono formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o il costo del credito (Art. 120-octies, Pubblicità).

  1. Gli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito indicano le seguenti informazioni di base, in maniera chiara, precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile:
    a) il finanziatore o, se del caso, l’intermediario del credito;
    b) se del caso, il fatto che il contratto di credito sarà garantito da un’ipoteca su beni immobili residenziali oppure su un diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali;
    c) il tasso d’interesse, precisando se fisso o variabile o una combinazione dei due tipi, corredato di informazioni dettagliate relative alle commissioni e agli altri oneri compresi nel costo totale del credito per il consumatore;
    d) l’importo totale del credito;
    e) il TAEG, che deve avere un’evidenza all’interno dell’annuncio almeno equivalente a quella di ogni tasso di interesse;
    f) l’esistenza di eventuali servizi accessori necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, qualora i costi relativi a tali servizi non siano inclusi nel TAEG in quanto non determinabili in anticipo;
    g) la durata del contratto di credito, se determinata;
    h) se del caso, l’importo delle rate;
    i) se del caso, l’importo totale che il consumatore è tenuto a pagare;
    l) se del caso, il numero delle rate;
    m) in caso di finanziamenti in valuta estera, un’avvertenza relativa al fatto che eventuali fluttuazioni del tasso di cambio potrebbero incidere sull’importo che il consumatore è tenuto a pagare.

Gli obblighi informativi si fanno abbastanza stringenti, considerato che l’intermediario deve fornire un documento molto preciso, “contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole”.

L’intermediario (Art. 120-novies – Obblighi precontrattuali)

fornisce al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Le informazioni personalizzate sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato». Il modulo è consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze

Si può rilevare che la disciplina della trasparenza bancaria e finanziaria cambia a seconda che il destinatario del finanziamento sia un consumatore – in questo caso la normativa è di origine comunitaria – oppure un operatore professionale – in questo caso la disciplina è lasciata agli Stati nazionali.

Si rileva anche la preoccupazione di evitare le crisi sistemiche derivanti da comportamenti irresponsabili degli operatori nella concessione dei mutui e il sovraindebitamento o la formazione di crediti deteriorati che andrebbero a pesare decisamente sulla situazione economica generale, come è avvenuto di recente. Infatti, è previsto, specificamente in tema di valutazione degli immobili, che (Art. 120-duodecies – Valutazione dei beni immobili):

  1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.
    2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.
    3. La Banca d’Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 può essere prevista l’applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.

Le procedure di finanziamento vengono di fatto standardizzate, nel senso che il consumatore deve fornire obbligatoriamente una serie di informazioni che servono per definire la sua esigenza e in ogni caso è introdotto un periodo di 7 giorni di riflessione obbligatoria, durante il quale la proposta del finanziatore rimane vincolante. Di fatto si tratta di un patto di opzione, che consente al consumatore di concludere il contratto non appena intenda farlo, semplicemente sottoscrivendo la proposta che rimane vincolante per il periodo di legge.

E’ stabilito, infatti, che

Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Durante il periodo di riflessione, l’offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l’offerta in qualunque momento.

E’ previsto un eventuale servizio di consulenza, nell’ambito del quale gli intermediari forniscono informazioni

  1. Nello svolgimento del servizio di consulenza i finanziatori e gli intermediari del credito:
    a) agiscono nel migliore interesse del consumatore;
    b) acquisiscono informazioni aggiornate sulla situazione personale e finanziaria, sugli obiettivi e sulle preferenze del consumatore;
    c) forniscono al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito a una o più operazioni relative a contratti di credito, adeguata rispetto ai suoi bisogni e alla sua situazione personale e finanziaria; la raccomandazione, fornita in forma cartacea o su altro supporto durevole, riguarda anche eventuali servizi accessori connessi con il contratto di credito e tiene conto di ipotesi ragionevoli circa i rischi per la situazione del consumatore per tutta la durata del contratto di credito raccomandato;
    d) prendono in considerazione, ai fini della raccomandazione, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito nell’ambito della gamma di prodotti da essi stessi offerti o, nel caso dei mediatori creditizi, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito disponibili sul mercato.

Residuano diversi aspetti di dettaglio che saranno in particolare analizzati nel prosieguo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 27 maggio 2016, avvocato in Torino

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