Contratto preliminare: che cosa fare se il mutuo non viene concesso?

Quando si acquista casa è necessario fare molta attenzione ad alcuni particolari che riguardano il trasferimento di proprietà dell’immobile. Uno di questi è sicuramente la cosiddetta condizione sospensiva o risolutiva del contratto. C’è chi individua un avvocato immobiliarista a Torino principalmente per chiarire questo dubbio, in presenza della circostanza che l’acquirente ha bisogno di un mutuo per poter acquistare e quindi si rimane nel dubbio fino all’ultimo momento che l’istituto di credito possa o meno concedere questo mutuo.

Va premesso in linea generale che nell’ordinamento civile italiano, in virtù del principio consensualistico  la proprietà o i diritti reali in generale passano e si trasferiscono solo per effetto del consenso senza ulteriori adempimenti, perché va notato che la forma notarile che viene data al contratto serve solo ai fini della trascrizione e viene chiamata forma pubblica.

 Va detto infatti che l’articolo 1376 del codice civile, che è stato rubricato “contratto con effetti reali”, stabilisce che


nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Nel contratto preliminare, invece, che non ha effetti di trasferimento reale, il consenso manifestato dalle parti è solo quello ad impegnarsi ulteriormente a trasferire la proprietà. Cosa succede però se il mutuo non viene delibato dalla banca e quindi si rischia di porre in essere un contratto che produca gli effetti ugualmente impegnando l’acquirente a versare una somma di denaro che non possiede?

Molti clienti cercano un avvocato immobiliarista proprio per questo motivo, perché vogliono tutelarsi in questa circostanza e fare in modo che il venditore possa vendere liberamente, ma con la garanzia che se il mutuo non viene concesso il contratto venga annullato.

In termini gergali si parla di “annullamento”, ma tecnicamente dobbiamo parlare di perdita di efficacia del contratto a seguito della mancata erogazione del mutuo. Entra in gioco infatti l’articolo 1353 del codice civile, il quale prevede che


le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro è incerto. La concessione del mutuo è un avvenimento futuro e incerto, perché per quanto la pratica  e l’istruttoria della banca possano essere perfette, rimane l’alea che l’acquirente non si veda erogare il mutuo e il venditore si sia impegnato in un contratto preliminare o peggio ancora in un contratto  definitivo di trasferimento della proprietà che non porta a nessun risultato positivo considerato che poi l’acquirente non ha i soldi per pagare l’immobile, ma risulta vincolato ugualmente.

È necessario quindi rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista, cercandolo a Torino e provincia, il quale potrà sicuramente chiarire al venditore soprattutto la sua posizione e introdurre nel contratto la clausola specifica necessaria per fare in modo che il contratto per da effetto nell’ipotesi in cui il mutuo non venga erogato.

Le condizioni infatti sono moltissime, ma in questo caso non possiamo parlare di una condizione meramente potestativa che dipende da una delle parti, in quanto in gioco è anche la volontà dell’istituto di credito – che è un soggetto terzo – che concederà il mutuo. Si tratta del cosiddetto mutuo ipotecario per il quale quindi il mutuo viene concesso con ipoteca sull’immobile, la quale verrà cancellata soltanto quando il mutuo verrà estinto in futuro.

È facile individuare un avvocato immobiliarista a Torino, perché è sufficiente cercare su internet uno studio immobiliare e prendere appuntamento con lo studio di riferimento per poter sottoporre all’avvocato immobiliarista la bozza di contratto preliminare affinché egli possa valutare le singole clausole che sono state inserite e tutelare al meglio la parte venditrice.

È chiaro ed evidente che lo stesso discorso vale per chi, cliente, si rivolga all’avvocato immobiliarista in veste di acquirente potenziale di un immobile, in quanto l’avvocato immobiliarista in questo caso avrà come interesse principale quello di garantire l’acquirente di non impegnarsi ulteriormente nell’ipotesi in cui la banca non conceda il mutuo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 gennaio 2019

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