Condominio: l’amministratore non è legittimato alle azioni per le proprietà private

La sentenza sulla questione legale a Torino è stata emessa dal Trib. Torino Sez. I, Sent., 29-06-2016 e non fa che confermare l’orientamento consolidato della Cassazione.

Il principio giuridico espresso è il seguente:

la legittimazione dell’amministratore del condominio non può “tuttavia estendersi alla proposizione; senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva” (Cass. 10855/2014, 22656/2010).

La vicenda nasce da lavori effettuati da una ditta su un immobile di Torino,  con la contestata

1) Posa grossolana della guaina di impermeabilizzazione del cornicione, del parapetto e dei cordoli laterali;

2) Posa errata dei pannelli privi di idonei giunti di dilatazione;

3) Posa grossolana dei faldali prossimi ai camini;

4) Errato utilizzo di appoggi metallici per il supporto centrale dei pannelli (piedini regolabili in altezza);

5) Opere non conformi ai contenuti del capitolato speciale di appalto in ordine alla realizzazione dei muretti centrali (sostituiti con gambette metalliche);

6) Presenza di parti rigonfie ed in fase di scollamento e di colonie muschiate della guaina isolante;

7) Avvallamenti della guaina sulla zona riguardante la scala A;

8) Infiltrazioni d’acqua nell’appartamento del sig. T.;

9) Accumuli di segatura sul cornicione che non permettono il reflusso dell’acqua piovana;

10 ) Non idonea pendenza della posa (ndr della guaina) che fa ristagnare l’acqua;

11 ) Pannelli privi di protezione;

12 ) Viti di ancoraggio arrugginite;

13 ) Cigolii continui e rumori metallici negli appartamenti.

Il Tribunale di Torino ha nominato il consulente tecnico d’ufficio, il quale ha disaminato l’intero blocco dei lavori. Però, nell’analisi dell’intervento, sono stati individuati solo tre vizi, nemmeno riconducibili alla tipologia del vizio strutturale (art. 1669 cod. civ.). In particolare:

  1. a) distacco della guaina impermeabilizzante per un tratto di un solo metro quadrato (su un totale di oltre 580 mq: v. capitolato, p. 4);

  2. b) ossidazione di circa il 20% delle viti di fissaggio dei pannelli;

  3. c) mancato fissaggio della vite di chiusura dei piedini di sostegno della copertura e mancata interposizione di un elemento fonoassorbente (peraltro non previsto nel capitolato) tra il piedino e il solaio.

L’aspetto interessante della vicenda riguarda il punto 3), cioè il rumore nei singoli immobili. Infatti, in applicazione del principio sopra descritto, i rumori si producono nelle singole unità. A prescindere, quindi, ora dalla loro dimostrabilità nel caso concreto, la legittimazione ad agire riguarda il singolo condomino. L’amministratore non può quindi estendere la sua legittimazione anche a questi casi.

Il Tribunale di Torino, quindi, conclude, almeno su questo specifico punto:

Va infine osservato che – per le ragioni esposte al punto 1 – l’amministratore del condominio non è legittimato a far valere i danni che, a causa della rumorosità di cui si è detto – possono prodursi negli alloggi dei singoli condomini (sotto forma di fastidio, minor fruibilità, perdita di valore del singolo alloggio, etc.).

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 novembre 2016

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