Condominio: i balconi sono parti comuni?

Tema annoso, sul quale sono stati scritti fiumi di inchiostro: i balconi del condominio sono parti comuni? Se si verifica uno scolo d’acqua proveniente dal piano di sopra, si deve chiamare in causa solo il vicino o l’intero condominio?

La risposta viene dalla Corte di Cassazione – la recentissima sentenza 30071 del 14 dicembre 2017 – che conferma il suo tradizionale orientamento: i balconi non sono parti comuni, potrebbero anche non esistere.

Mentre il rivestimento dei parapetti e della soletta, che assurga a valore estetico, è parte esterna e comune alla facciata e al condominio, con la conseguenza, ovviamente, del litisconsorzio necessario. Ciò significa, come è avvenuto nel caso considerato, che se il condomino lamenta uno scolo d’acqua dal piano di sopra, deve chiamare in causa l’intero condominio, quindi tutti i singoli condomini.

Nel caso in esame, in effetti, il condomino aveva vinto la causa in primo grado, ma poi in appello il verdetto era stato ribaltato, considerando che aveva chiamato in giudizio soltanto il condomino del piano di sopra.

L’avvocato immobiliarista a Torino spesso si trova a dover fornire la consulenza immobiliare sui rapporti di vicinato e sul condominio. Il punto è definire bene quali sono le parti comuni. L’art. 1117 cod. civ. contiene una nota presunzione (si presume che) circa le parti comuni, quelle elencate nella norma e quelle destinate all’uso comune.

Ma spesso la situazione non è facile da dirimere, come quando bisogna stabilire se un cortile è veramente comune, oppure parti di esso sono di proprietà esclusiva per effetto magari di una complessa successione ereditaria. O, appunto, come quando bisogna verificare la situazione dei balconi aggettanti e verificare la competenza di intervento su di essi.

L’art. 1117 cod. civ. dispone, infatti, a livello presuntivo:

c.c. art. 1117. Parti comuni dell’edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Lo Studio Duchemino è attivo da anni nella consulenza immobiliare, essendo uno studio legale specializzato in immobili. Quando si hanno dubbi legali, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista a Torino, che saprà indicare le norme di riferimento in materia di condominio.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 dicembre 2017

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