Compromesso e termine: quando è responsabile l’acquirente?

Sempre più frequenti i casi proposti all’avvocato immobiliarista, nei quali l’acquirente si tira indietro rispetto ad una operazione di acquisto di immobile, con tutte le conseguenze di legge.

Nell’immaginario collettivo si sa che la caparra di solito va perduta. I più avveduti sanno anche che si può esigere il doppio della caparra, in alcuni casi. Ma quando l’acquirente (o il venditore, il che è lo stesso) è responsabile e perde definitivamente la caparra? Può accadere che sia responsabile della mancata stipula del contratto definitivo anche se il termine non era essenziale per le parti?

Recentemente una sentenza della Cassazione, la Corte di cassazione civile, sez. II, 16 marzo 2018, n. 6542, ha chiarito i termini del problema: si deve valutare l’intero atteggiamento della parte. Se il termine non è stato considerato “essenziale” con apposita clausola, ciononostante non significa che non sia rilevante il suo superamento.

Se chi promette di acquistare rimanda l’atto, anche se il termine non è stringente, può accadere che perda lo stesso la caparra e l’affare e ciò quando il giudice, valutando il complesso delle sue azioni, capisca che non ha realmente intenzione e denaro per concludere l’affare, ma pratichi formule vuote e idee vaghe.

Va detto, infatti, che non solo il mancato adempimento del termine essenziale, comporta lo sfumare del contratto, ma anche il mancato rispetto di un termine generico, che però denoti determinate carenze in una delle parti. Il Collegio afferma, infatti, che ciò è avvenuto:

in quanto la corte territoriale non ha affermato che il termine del ….. fosse essenziale, ma ha ritenuto – con un giudizio di fatto rientrante nei poteri del giudice di merito e non censurabile in questa sede se non nei ristretti limiti fissati dall’art. 360 c.p.c., n. 5 (nel testo risultante dalle modifiche recate dal D.L. n. 83 del 2012, convertito in legge con la L. n. 143 del 2012, applicabile nel presente giudizio in relazione alla data di deposito della sentenza impugnata) – che il mancato rispetto di detto termine legittimasse il recesso della promittente venditrice in quanto si inseriva nel contesto di una condotta della promissaria acquirente complessivamente dilatoria, giacché costei “lungi dal disporre del denaro, disponeva solo di fumose ed inconcludenti dichiarazioni di intenti (cfr. pag. 32, ultimo capoverso, della sentenza)

L’avvocato immobiliarista, quindi, metterà in guardia l’acquirente: attenzione, soprattutto se è già stata versata una caparra considerevole, a non assumere atteggiamenti dilatori e fumosi, perchè la parte venditrice potrà sicuramente rivolgersi al giudice e non sarà nemmeno possibile chiedere la riduzione della caparra ad equità in quanto istituto previsto solo per la clausola penale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 23 giugno 2018

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