Molte persone che acquistano casa hanno bisogno di sapere con certezza che se qualcosa andrà storto – mancata concessione del mutuo, mancata vendita della casa di proprietà -, non incorreranno in conseguenze negative per il loro futuro.
Per questo esiste la condizione: si tratta di una clausola che consente, per legge, di subordinare gli effetti di un negozio ad altra situazione che potrebbe o meno verificarsi.
In Italia, nel diritto civile, si parla di solito di condizioni sospensive o risolutive, a seconda che sospendano gli effetti del contratto o lo risolvano a posteriori.
Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista quando si vuole collegare una operazione economica ad un’altra, senza la quale la prima non potrebbe andare in porto.
Alle volte capita persino che la condizione rientri dalla finestra dopo essere uscita dalla porta, quando il giudice condanna la parte a versare il prezzo di acquisto dell’immobile dando attuazione al contratto preliminare (compromesso). In tal caso, l’effetto di trasferimento della proprietà è conseguenza del pagamento del prezzo (Corte di cassazione civile, sez. II, 31 luglio 2018, n. 20226) ed è quindi ovvio che sia una sorta di condizione sospensiva.
Se si vuole l’effetto, bisogna adempierla, con la differenza che nella maggior parte dei casi, invece, quando le parti non sono ancora arrivate davanti al tribunale, la condizione ha effetto di sospendere il contratto per tutelare la parte debole.
In alcuni casi siamo in presenza di una condizione risolutiva, ad esempio:
La clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti “ab origine”, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio (Corte di cassazione civile, sez. II, 18 aprile 2018, n. 9550).
Attenzione, però. E’ vero che l’ottenimento del mutuo dipende in parte dall’acquirente, ma d’altro canto non dipende “interamente” da lui, per cui la giurisprudenza tende ad escludere che si tratti di condizione meramente potestativa, tale da rendere nullo il contratto. Secondo
Cass. civ., sez. , II, 11 settembre 2018, n. 22046 , L.G. c. D.C.F., in Arch. loc. cond. e imm. n. 1/2019,
Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.
In tali casi, quindi, è bene non trascurare l’impegno che si prende, contattare un avvocato immobiliarista a Torino per chiarire preventivamente quali clausole dovranno essere inserite nel compromesso per aversi il massimo della tutela possibile.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 maggio 2019