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Come tutelarsi dall’agenzia immobiliare: i consigli dell’avvocato immobiliarista a Torino

Come tutelarsi dall’agenzia immobiliare? E’ la domanda che si pone chi è venuto a contatto con una agenzia immobiliare che chiede la provvigione, ritenuta in quel caso ingiusta. Allora come dovrebbe tutelarsi? Quando dovrebbe tutelarsi dall’agenzia immobiliare, prima o dopo?

Questo articolo fornisce alcune indicazioni su come tutelarsi dall’agenzia immobiliare.

Spesso nella compravendita di immobili si sceglie l’ausilio dell’agenzia immobiliare, la quale ha doveri di informazione del cliente che servono anche per evitare che l’agente si prodighi a far concludere un affare che sa essere nullo o comunque invalido o che potrà essere annullato per difetti e vizi gravi.

Tutelarsi dall’agenzia immobiliare è fondamentale per evitare grossi danni economici, specialmente riguardanti la caparra versata al venditore e la provvigione e/o penale.

Ci siamo occupati tante volte del problema: l’agenzia immobiliare tende a tutelarsi grazie all’inserimento di clausole penali che impongano al cliente le medesime cifre della provvigione, anche se l’affare non va in porto per qualunque ragione. Non si possono considerare, però, tutte le penali come clausole valide. Molte sono vessatorie, perchè non vengono ancorate ad una attività vera e propria dell’agente.

Tutelarsi dall’agenzia immobiliare avviene, quindi, già all’inizio quando si incarica l’agenzia, anche se non è facile negoziare clausole che vengono invece di solito predisposte unilateralmente dall’agente immobiliare.

Il consiglio generale è leggere bene le clausole dell’incarico, prima di firmare. In secondo luogo, cercare di negoziare le clausole più vessatorie, tutelandosi così da conseguenze gravi successive. Qualora non possibile, bisogna incaricare un avvocato immobiliarista specializzato su come tutelarsi dall’agenzia immobiliare, e questo vale anche a cose già fatte, visto che spesso le richieste di penale e di provvigioni per affari non conclusi sono infondate.

Occorre leggere anche la documentazione messa a disposizione dall’Autorità della Concorrenza, relativa alle clausole contenute nei formulari di incarico, che spesso non sono legali.

L’agente immobiliare deve, poi, essere iscritto al ruolo dei mediatori, altrimenti non ha diritto alla provvigione.

Ricordiamo, poi, che deve adempiere fedelmente al mandato, specialmente nella mediazione atipica, ponendo in essere una attività realmente diligente e non fallendo nella stima dell’immobile o facendo false promesse. Altrimenti il cliente potrà tutelarsi dall’agente immobiliare invocando anche l’inadempimento, che riguarda proprio il modo trasandato o fallimentare con cui viene svolto l’incarico.

Molte agenzie chiedono, poi, compensi per aver fatto poco o nulla, ma bisogna considerare quanto afferma la Corte di Cassazione su questi argomenti, altrimenti è meglio chiedere una consulenza legale on line su come tutelarsi dall’agenzia immobiliare.

Solitamente l’incarico al mediatore contiene una serie di norme:  stabilisce le clausole di esclusività e di irrevocabilità, la determinazione delle provvigioni e compensi, delle spese della mediazione  e degli obblighi di comunicazione, nonché l’indicazione dei casi di recesso, del foro competente e della legge applicabile, intendendosi queste ultime clausole, insieme agli articoli sull’esclusività e sulla irrevocabilità, specificamente approvati ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c.

Ricordiamo, ancora, su come tutelarsi dall’agenzia immobiliare, che nella mediazione atipica, che si verifica quando il mediatore riceve un vero e proprio mandato dal cliente (invece che limitarsi a far conoscere due soggetti), nel caso di inadempimento dei propri obblighi, l’agente risponde a titolo contrattuale nei confronti della parte dalla quale ha ricevuto l’incarico, ed a titolo aquiliano nei confronti dell’altra parte. Ciò significa che, se l’agenzia è inadempiente (ad es. non avendo fatto nulla per procurare un affare), dovrà rispondere dei danni, in modo più facilmente dimostrabile e azionabile in giudizio per chi ha conferito il mandato, in modo “extracontrattuale” per l’altro soggetto che non ha conferito il mandato, ma tuttavia ha diritto ad evitare di subire danni dall’agente immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – STAFF IMMOBILI – l’11 aprile 2022

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