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Come comprare casa: i suggerimenti dell’avvocato immobiliarista

Comprare casa non è facile. E’ un’operazione che richiede attenzione, per evitare le cosiddette “fregature” – ad es. un immobile ipotecato o pignorato, pieno di infiltrazioni di acqua che erano state cancellate poche ore prima della vendita, con problemi di servitù o possesso. Il problema è che spesso i vari protagonisti sulla scena hanno interessi in conflitto.

Comprare casa di per sè sarebbe facile, sarebbe sufficiente trovare una casa e recarsi dal notaio, ma ci sono mille variabili. Perchè diventa importante l’avvocato immobiliarista nel comprare casa? Perchè comprare casa facendosi assistere dall’avvocato significa avere qualche nozione basilare in più, che può tornare utile nei rapporti con l’agenzia, col venditore, col notaio, con la conservatoria dei registri immobiliari.

A causa delle prassi, comprare casa potrebbe essere diverso da una città all’altra, come comprare casa a Torino potrebbe essere diverso dal comprare casa a Milano o a Napoli o a Roma o in campagna o in qualche paese. Ad esempio, il livello di prezzo va a zone, quartieri, isolati. Dipende dalla direzione in cui si sviluppano le città, che è anche alla base del concetto di investimento immobiliare in immobili di pregio.

Così come cambia comprare casa o comprare la prima casa, oppure comprare casa in regime di comunione legale dei coniugi piuttosto che con beni derivanti da eredità o dalla trasformazione di beni personali.

E’ diverso anche comprare una casa occupata da una libera, comprare casa nella forma dell’acquisto della nuda proprietà o della piena proprietà.

Comprare casa all’asta può essere vantaggioso rispetto al mercato libero, con pro e contro che di volta in volta dovranno essere considerati (ad es. la diversità circa le spese e le tasse) e i rischi di comprare casa alla cieca oppure sulla base di perizie e visure precise, o con l’aiuto di un geometra o tecnico che sia preparato o che non lo sia.

Comprare una casa indipendente è diverso dal comprare una casa in condominio, con tutti gli annessi e connessi, a esempio il sottostare ad assemblee, spese straordinarie spesso inutili o cattive manutenzioni causate da condomini che non vogliono pagare nulla e che comportano la rovina dell’edificio, sul lungo periodo.

Chi compra casa si trova spesso di fronte a veri dilemmi, per questo sarebbe sempre meglio che a comprare casa si affianchi la consulenza immobiliare, non necessariamente solo quella dell’agenzia. L’agenzia immobiliare tende a vedere le cose dal suo punto di vista, che spesso coincide con la provvigione, mentre l’avvocato pensa più all’interesse esclusivo del cliente, non avendo alcun interesse specifico nell’operazione con cui il cliente compra casa.

Perchè al giorno d’oggi uno dei principali problemi è costituito dal fatto che il patrimonio immobiliare italiano è scadente, per lo più, fatto di mancanza di agibilità e immobili vecchi, ruderi, immobili pericolanti o semplicemente con classi energetiche bassissime.

Però non tutti si possono permettere di comprare una casa di lusso oppure semplicemente nuova o di bioedilizia o con classe A++ eccetera. Al giorno d’oggi si tende, quindi, a rivolgersi all’agenzia, che ovviamente propone quello che ha e bisogna saper fiutare i veri affari e le zone veramente interessanti, sia nelle grandi città sia nelle grandi periferie. Ormai è sempre più difficile, ad esempio, assicurarsi una casa tranquilla e isolata, mentre è sempre più facile che il consumo del territorio in termini di metri di cubatura costruita induce i costruttori a sfruttare ogni singolo fazzolettino dei terra per creare grandi complessi immobiliari spesso letteralmente invivibili in quanto tutti appiccicati e a distanze vitali minime.

E’ facile comprare casa e scoprire di avere vicini fastidiosi o semplicemente vicini troppo “vicini”. A parte il gioco di parole, resta la difficoltà di chi vuole sentirsi sereno, di trovare realmente occasioni che abbiano anche servizi a disposizione, in quanto la casa ideale in realtà non esiste. Esistono case ciascuna col suo difetto che può essere o meno accettabile dal cliente o dal compratore.

Una casa lontana da tutto, ad esempio, ha certi vantaggi di tranquillità, ma è lontana da ogni servizio essenziale come il medico, l’ospedale e il supermercato, inducendo a lunghi viaggi.

In periodo di covid, comprare casa significa, ad esempio, cercare il giardino perchè durante quarantene e isolamenti è necessario sempre avere uno sbocco, ma anche qui si cade facilmente nell’inganno e solo un avvocato immobiliarista è in grado di distinguere le situazioni: pensiamo, ad esempio, ad un giardino condominiale ad uso esclusivo. Compro l’appartamento con giardino, credendo che sia mio, ma poi scopro che in realtà è del condominio e ne ho solo l’uso esclusivo, dovendo quindi usarlo nel rispetto di quanto ha stabilito il costruttore nel regolamento condominiale originario, ad esempio non potendo farci nulla, non potendo piastrellarlo, non potendo fare il barbecue oppure semplicemente coltivare piante aromatiche. Scopro, poi, magari che il giardino si trova sui box auto interrati, non potendo quindi sopportare grandi pesi, o animali con i loro bisogni. Insomma, questa è la tendenza: costruire casa sfruttando i pochi spazi angusti rimasti nelle città e nelle periferie e questo è ciò che viene bene ai grandi costruttori, che hanno di mira solo o quasi il profitto. Intendono quindi costruire a più non posso, ma sempre attenti a guadagnare il più possibile dai pochi spazi a disposizione. Ci sono poi tantissimi edifici stravecchi o semplicemente degli anni Settanta, che non hanno alcuna abitabilità.

Comprare una casa senza abitabilità, quindi, diventa quasi la regola, tanto non è previsto alcun obbligo prima di una certa data. Tuttavia, può essere sempre un problema la abitabilità sostanziale, perchè agli avvocati è capitato di difendere clienti che volevano comprare case con bagni ciechi, stanze sotterranei con impianti abusivi, muffa ovunque e umidità non sanabile.

Infiltrazioni e acqua sono un capitolo a parte e riguardano moltissime case, alcune costruite addirittura su falde acquifere.

Come s’è detto, alle volte conta più il profitto che altro, per questo comprare casa diventa una operazione molto delicata che richiede inesorabilmente la presenza di un avvocato.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – STAFF IMMOBILI – il 24 gennaio 2022

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