Cedolare secca e società: risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Per principio, finora il regime di cedolare secca si applica anche se il conduttore è una società, nel senso che la forma societaria non impedisce di per sè tale applicazione.

Per cedolare secca si intende il noto regime “flat” per il reddito da locazione, che si può scegliere in virtù dell’ art. 3 del Decreto legislativo n. 23/2011 il quale prevede appunto tale ipotesi.

Esempio applicativo di questo principio lo verifichiamo in Commissione tributaria regionale Milano, sez. XIX, 27 febbraio 2017, n. 754 secondo cui


 L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26/E/2011, ha precisato che, tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Secondo l’Amministrazione finanziaria, esulano dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In tal modo, tuttavia, finisce per equiparare, illegittimamente i locatori, che non devono, invero, agire nell’esercizio di impresa, arte o professione, come espressamente previsto dal citato art. 3, ai conduttori, per i quali, invece, nessuna disposizione prevede una simile preclusione. Concludendo, se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. La delicatezza della questione giustifica la compensazione delle spese. 

Ricordiamo che l’art. 9 del disegno di legge Finanziaria 2019 estende a negozi e botteghe (categoria catastale C1) la cedolare secca.

Nella vicenda considerata dalla Corte territoriale, cioè le commissione tributaria, l’Agenzia delle Entrate, vedendo che il conduttore era una società, aveva inviato alla locatrice un avviso di accertamento perchè sosteneva che non potesse avvalersi della cedolare secca.

La Corte parla espressamente di “interpretazione distorta” della legge, che porta a conseguenze ovviamente assurde, anche perchè la locatrice aveva correttamente utilizzato l’imposizione fissa, perchè poteva farlo in quanto agiva come privato, mentre il conduttore era una società. La forma societaria, quindi, non osta di per sè alla cedolare, essendo più importante, ricorda l’avvocato immobiliarista, l’attività concretamente svolta.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 dicembre 2018

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