Causa all’amministratore condominiale e mediazione: verifichiamo gli obblighi.
Cerchiamo di capire se la mediazione è obbligatoria quando si fa causa all’amministratore.
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Indice
- La mediazione civile in materia condominiale
- Fare causa all’amministratore condominiale
- Causa all’amministratore condominiale e mediazione
- Che cosa succede se non si tenta la mediazione?
- La mediazione imposta dal giudice
- Causa all’amministratore condominiale e mediazione: un caso a Bologna
La mediazione civile in materia condominiale
La mediazione è una procedura conciliativa gestita da un mediatore.
Essa è obbligatoria in materia di condominio.
Non è detto che funzioni o sia efficace, tuttavia le cose sono andate semplificandosi.
Negli ultimi anni sono stati conferiti, infatti, maggiori poteri all’amministratore.
Fare causa all’amministratore condominiale
Il singolo condomino, ma anche il condominio nel complesso, può fare causa all’amministratore.
E questo succede quando l’amministratore ha delle responsabilità.
Ricordiamo che è un mandatario e deve agire con diligenza per conto del condominio.
Ma l’azione intentata contro di lui deve essere preceduta dalla mediazione?
Causa all’amministratore condominiale e mediazione
La risposta è affermativa.
Infatti, rientra tra quelle materie in cui la mediazione è obbligatoria.
Ovviamente i costi della mediazione verranno posti a carico della parte soccombente nel giudizio.
Finora questo aspetto era stato poco battuto, ma negli ultimi anni si è posto maggiormente il problema.
Si tratta di spese stragiudiziali.
Ma, a parte la questione dei costi, la materia è obbligatoria.
La mediazione deve quindi precedere la causa contro l’amministratore del condominio.
Che cosa succede se non si tenta la mediazione?
Se si agisce contro l’amministratore, bisogna far precedere la causa da una mediazione.
Questa si svolge davanti ad un Organismo di Mediazione accreditato.
Qualora si salti questo passaggio, il Giudice dovrà dichiarare improcedibile la domanda.
Verrà condannato il condominio o il condomino, come soccombente e questo anche se ha ragione nel merito.
Infatti, per il principio della ragione più liquida, risolvendo la questione “mediazione”, la causa si risolve più velocemente.
E questo accade quando la mediazione non è stata esperita.
La mediazione imposta dal giudice
A scanso di equivoci, anche il giudice può imporre la mediazione durante la causa.
Il mancato ottemperamento significa perdere la causa.
Infatti, l’art. 5 co 2 del D.Lgs. n. 28 del 2010 stabilisce
“2. Fermo quanto previsto dal comma 1-bis e salvo quanto disposto dai commi 3 e 4, il giudice, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa, lo stato dell’istruzione e il comportamento delle parti, può disporre l’esperimento del procedimento di mediazione;
in tal caso, l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale anche in sede di appello. Il provvedimento di cui al periodo precedente è adottato prima dell’udienza di precisazione delle conclusioni ovvero, quando tale udienza non è prevista prima della discussione della causa.
Il giudice fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’articolo 6 e, quando la mediazione non è già stata avviata, assegna contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione“.
Risultato è che in ogni caso, se il Giudice la chiede, va fatta la mediazione.
Causa all’amministratore condominiale e mediazione: un caso a Bologna
Si rammenta un caso esattamente identico a quanto detto.
Si tratta di Tribunale Bologna, Sez. III, Sent., 11/03/2022, n. 643.
In tal caso, infatti, il condomino era una società danneggiata da un incendio, che non poteva invocare la copertura assicurativa.
L’amministratore aveva deciso di escludere quei locali dalla polizza.
L’azione di responsabilità contro l’amministratore, cioè la causa, viene fermata.
Infatti, la società rifiuta la mediazione.
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Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’8 novembre 2023