Agenzie immobiliari e diritto alla provvigione: un caso a Torino

Analizzato con sentenza Trib. Torino Sez. I, Sent., 24-11-2016, il caso è interessante perchè rispolvera i principi in materia di conclusione di un acquisto immobiliare tramite agente immobiliare e diritto alla cosiddetta “provvigione”. Essa è dovuta nel caso di conclusione di un vincolo tra le parti, che abbia valore legale; tale vincolo, però, a differenza di ciò che spesso si crede erroneamente, può benissimo derivare dalla sottoscrizione per accettazione del modulo di proposta irrevocabile di acquisto/vendita già firmato dal venditore.

Nel dettaglio, si premette che in ambito immobiliare sono possibili tanti schemi di acquisto: preliminare, rogito (contratto definitivo con forma pubblica notarile), opzione, preliminare di preliminare, … . In particolare, però, nella vicenda legale a Torino era accaduto che l’impresa venditrice aveva promesso irrevocabilmente di vendere un immobile – che poi, per inciso, aveva anche promesso in vendita ad un altro acquirente – e tale proposta, sul modulo dell’agenzia, era stata accettata con versamento di caparra, dopo le opportune verifiche circa lo stato giuridico dell’immobile – esistenza di ipoteche … -. Ora, dunque, è evidente che un vincolo c’era e si era perfezionato, a prescindere dal fatto che sia o meno stato possibile poi concludere fattivamente l’affare, a livello economico.

Molte persone ritengono che il cosiddetto “compromesso” (atto preliminare) sia obbligatorio: si tratta del contratto con cui le parti si impegnano specificamente a vendere e a comprare un immobile entro una certa data. A quella data, solitamente, si sottoscrive dal notaio il rogito notarile, contratto definitivo dotato di forma pubblica per la trascrizione presso la Conservatoria. Tuttavia, la giurisprudenza fa rientrare nello schema dell’opzione, previsto dal codice civile, anche la modulistica di proposta irrevocabile di acquisto o di vendita sottoscritta dalle parti, da entrambe ovviamente. Infatti, per opzione (bilaterale) e per proposta irrevocabile di acquisto o vendita (unilaterale) si intende uno schema secondo cui si predispone una proposta specifica nel suo contenuto e ad essa corrisponde un diritto potestativo dell’altro contraente di definitivamente concludere il contratto a quelle specifiche condizioni, senza che il proponente possa cambiarle per un certo periodo di tempo. Il che significa, come nel caso di specie, che in effetti le parti avevano concluso un contratto perfettamente valido. Purtroppo quando si va in agenzia, quindi, è necessario stare attenti a cosa si firma, non sempre è necessario dire che il preliminare o compromesso è un passaggio obbligato nella compravendita immobilare, semplicemente perchè può accadere che la proposta irrevocabile controfirmata dall’acquirente contenga già tutti gli elementi precisi per individuare l’immobile e quindi il contratto si concluda direttamente e definitivamente, dando così origine al diritto alla provvigione del mediatore. Il Tribunale di Torino, comunque, nella commentata sentenza, spiegava bene che:

La giurisprudenza è infatti ormai conforme nel ritenere che, nel caso di proposta irrevocabile d’acquisto, sottoscritta per accettazione, può sostanziarsi quel perfezionamento del vincolo giuridico idoneo a determinare il diritto alla provvigione da parte del mediatore (Cass. 21.07.04 n. 13590; Trib. Savona 06.08.12). In definitiva quindi, per gli effetti dell’art. 1755 c.c. non occorre necessariamente che le parti stipulino un vero e proprio contratto preliminare, allorché l’assetto dei loro interessi sia chiaramente e compiutamente emergente dall’incontro delle volontà attraverso il meccanismo della proposta ed accettazione.

Pertanto, l’agenzia immobilare aveva diritto alla provvigione, confermata nel decreto ingiuntivo già emesso, anche se di fatto l’acquirente, poi, per effetto del recesso, non aveva acquistato materialmente l’immobile. In effetti, egli aveva acquistato l’immobile, salvo poi recedere dal contratto, in via ovviamente concorde nella misura in cui la venditrice aveva poi venduto ad altri l’immobile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 gennaio 2016

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