Agenzia immobiliare: quando è responsabile per i danni prodotti?

Affronta la questione Corte di cassazione civile, sez. III, 24 ottobre 2003, n. 16009, una delle tante sentenze che ribadiscono l’orientamento di giurisprudenza dominante. Nonostante l’agente non abbia un obbligo specifico di fare accertamenti, senza essere incaricato a ciò, tuttavia questo

non esclude che “il dovere di conformarsi al principio di correttezza, al quale il mediatore deve ispirare la sua condotta professionale nell’espletamento dell’attività di intermediazione, e l’obbligo di usare la diligenza che si richiede al mediatore di media capacità e competenza, da osservare nell’adempimento della sua prestazione, che si svolge in ambito contrattuale (dovendosi tale natura riconoscere, secondo la prevalente opinione, alla mediazione), sarebbero invero palesemente violati ove si ritenesse consentito al mediatore di dare alle parti notizie non verificate, senza assumere alcuna responsabilità qualora queste si rivelino successivamente false” (Così, in termini, Cass., 26 maggio 1999, n. 5107, in motivazione).

Si deve partire dal dibattito che molti avvocati immobiliaristi si trovano a dover affrontare, circa la natura della mediazione. E’ un fatto produttivo di effetti giuridici (la mediazione in sè) oppure un vero contratto? E’ considerato un contratto dai più in dottrina e giurisprudenza, quindi deve sottostare ai criteri di diligenza qualificata di cui all’art. 1176 cod. civ. II comma.

Ora, qualora il mediatore non riceva un incarico specifico di fare visure ed accertamenti, non è responsabile dei danni, salvo che appunto non abbia violato l’elementare obbligo di diligenza previsto dal codice. Significa che non può omettere circostanze a lui note, oppure mentire su certe caratteristiche del bene.

In alcuni casi – ad es. il Tribunale di Roma – è stata esclusa la responsabilità per danni del mediatore nell’ipotesi in cui la situazione di fatto corrispondeva alla situazione documentale, nonostante l’abuso edilizio o l’incommerciabilità. Altre volte l’incommerciabilità del bene risulta subito dagli atti, per cui l’agente mediatore ha l’obbligo di controllarli.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 luglio 2018

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