Uno dei grossi problemi che si incontrano quando si acquista “sulla carta” è sempre il rischio che eventuali caparre versate vengano perdute, ad esempio per il fallimento del venditore.
Per questo anni addietro è intervenuto il Legislatore con il famoso D.L.vo n. 122 del 2005, che prevedeva la sanzione della nullità del contratto qualora contestualmente alla stipula del negozio, il venditore costruttore non allegasse apposita fideiussione per le somme versate.
Tale nullità è sempre stata definita di “protezione”, essendo invocabile dall’acquirente.
Prima di acquistare un “immobile da costruire” o “sulla carta”, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino, oppure uno studio legale immobiliare, al quale rivolgere domande precise circa l’immobile in costruzione: che cos’è la fideiussione che il venditore deve versare?
Alcune sentenze di merito, ad esempio Tribunale civile La Spezia, 9 giugno 2016, n. 477 , ribadiscono che
Il contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se il costruttore-promittente venditore non presta contestualmente all’acquirente la garanzia fideiussoria al cui rilascio è obbligato ai sensi dell’art. 2 del D.L.vo n.122/2005. Trattasi di nullità originaria, non sanabile e non convalidabile, a nulla rilevando – quindi – che in un momento successivo alla stipula del preliminare (nella fattispecie tre mesi) la suddetta garanzia venga poi rilasciata.
Non si tratta di una cosa da prendere alla leggera. L’avvocato immobiliarista, infatti, invoca spesso la nullità di protezione proprio per invalidare tutta l’operazione. Si tratta quindi di una normativa che ha conseguenze pesanti sul contratto e spesso i costruttori la sottovalutano.
La fideiussione deve essere a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo all’immobile in corso di edificazione.
Quando si intende, quindi, acquistare un bene ancora da costruire, chiaramente un immobile, bisogna individuare un avvocato immobiliarista a Torino e chiedergli le delucidazioni del caso prima di sottoscrivere lo stesso preliminare, in quanto già a quel punto sarebbe tardi invocare certe patologie contrattuali. Lo studio legale consiglierà, quindi, all’acquirente di fare le cose nel modo corretto, di pretendere ciò che si può esigere prima di versare somme di denaro.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 maggio 2019