Immobili: aste giudiziarie on line

Il DM 26/02/2015, n. 32 del Ministero della Giustizia stabilisce le nuove modalità delle aste giudiziarie immobiliari, con entrata in vigore a partire dall’8 aprile 2015: anzitutto la modalità on line.

In realtà sarebbe più preciso dire che il decreto si è occupato sia dei beni mobili, sia dei beni immobili, prescrivendo norme  tecniche e operative per lo svolgimento delle vendite dei beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice di procedura civile (art. 1 del decreto). La modalità delle aste riguarda ormai soprattutto le tradizionali vendite all’incanto con cui, nell’ambito delle procedure esecutive contro i debitori, si alienano al migliore offerente i beni pignorati, sia le vendite finalizzate alle dismissioni del patrimonio pubblico.

Perchè le aste convengono? Per ragioni di prezzo, ovviamente, visto che ogni volta che un’asta va deserta, la legge prescrive un abbassamento del prezzo minimo (25 %). Si tratta di capire se il settore rimane prerogativa di pochi addetti ai lavori, ovvero sia accessibile al grande pubblico. E soprattutto come.

Il decreto ha disposto la istituzione di un apposito registro (art. 3) dei gestori della vendita telematica costituiti in forma di società di capitali. L’art. 12 stabilisce che l’offerta per la vendita telematica deve contenere:

a)  i dati identificativi dell’offerente, con l’espressa indicazione del codice fiscale o della partita IVA;
b)  l’ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura;
c)  l’anno e il numero di ruolo generale della procedura;
d)  il numero o altro dato identificativo del lotto;
e)  la descrizione del bene;
f)  l’indicazione del referente della procedura;
g)  la data e l’ora fissata per l’inizio delle operazioni di vendita;
h)  il prezzo offerto e il termine per il relativo pagamento, salvo che si tratti di domanda di partecipazione all’incanto;
i)  l’importo versato a titolo di cauzione;
l)  la data, l’orario e il numero di CRO del bonifico effettuato per il versamento della cauzione;
m)  il codice IBAN del conto sul quale è stata addebitata la somma oggetto del bonifico di cui alla lettera l);
n)  l’indirizzo della casella di posta elettronica certificata di cui al comma 4 o, in alternativa, quello di cui al comma 5, utilizzata per trasmettere l’offerta e per ricevere le comunicazioni previste dal presente regolamento;
o)  l’eventuale recapito di telefonia mobile ove ricevere le comunicazioni previste dal presente regolamento.
Le offerte vengono trasmesse tramite un sistema di PEC (posta elettronica certificata): l’offerta e i documenti allegati sono inviati a un apposito indirizzo di posta elettronica certificata del Ministero mediante la casella di posta elettronica certificata (art. 13).
Ora, venendo al sistema che dovrebbe entrare in vigore tra un anno e che si richiama al fondamento normativo dell’art. 161 ter disposizioni di attuazione codice di procedura civile, esso prevede:

Il Ministro della giustizia stabilisce con proprio decreto le regole tecnico-operative per lo svolgimento della vendita di beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice, nel rispetto dei princìpi di competitività, trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza, esattezza e regolarità delle procedure telematiche. Con successivi decreti le regole tecnico-operative di cui al primo comma sono adeguate all’evoluzione scientifica e tecnologica.

La legge 24/2010 ha trovato quindi attuazione pratico-operativa con il decreto sopramenzionato, che prevede le specifiche tecniche per realizzare gli acquisti e le vendite telematiche.

Per l’acquisto, si accederà ad un portale, previa iscrizione e/o registrazione. Inoltre, sarà possibile presentare in modo anonimo e con garanzia di rispetto della riservatezza, la propria offerta telematica. Bisognerà essere molto veloci, in quanto farà fede, a livello di priorità, l’intera ricevuta di consegna, anche perchè nelle aste partecipano di solito molti soggetti (non tutte, in verità, sono così appetibili). Sarà tutto all’insegna dell’immediatezza, perchè le varie offerte compariranno on line, saranno consultabili e gli utenti della piattaforma potranno rilanciare in tempo reale, conoscendo le tempistiche tramite sistemi di count down. Ci si avvicina, quindi, al modello “classico” delle aste telematiche, utilizzato in altre piattaforme come EBay.

Le vendite saranno almeno di tre tipi, aste completamente sincrone, aste miste o aste asincrone, a seconda delle modalità con cui i soggetti coinvolti, tra cui il giudice e la società che gestisce l’asta si collegano e anche in dipendenza delle modalità con cui vengono depositate e pubblicate le offerte pendenti. Peraltro, tali tipologie sono previste proprio dal decreto di cui si è parlato sopra.

Il Ministero della Giustizia pubblica gli enti autorizzati alle aste telematiche: http://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18_1.wp.

Ricordiamo, d’altronde, la bella esperienza del Tribunale di Gorizia, che già a febbraio 2015 metteva a disposizione un apposito sportello (del tipo agenzia immobiliare) per verificare e consultare le varie offerte pendenti nelle aste del Tribunale, in modo da agevolare realmente i cittadini per l’accesso a queste vendite all’incanto. Il vantaggio delle aste telematiche, che sono state una battaglia soprattutto per Confedercontribuenti, sta nell’estensione del bacino di utenza raggiungibile in tempo reale, nell’abbattimento dei costi, nelle maggiori difficoltà delle organizzazioni criminali di influenzare le vendite, e in molti altri aspetti che sono tipici di ogni asta on line.

Si segnala, poi, per completezza il parere preventivo redatto dal Consiglio di Stato sulle vendite telematiche, il quale contiene importanti osservazioni sull’argomento: https://www.giustizia-amministrativa.it/cdsintra/cdsintra/AmministrazionePortale/DocumentViewer/index.html?ddocname=LQTGVK62OPKFLRD5F5YZYBKWA4&q=

Inoltre, per quanto riguarda la vendita di immobili su delega dell’Autorità Giudiziaria e di immobili rientranti nei piani di dismissione degli Enti, i Notai, come noto, si sono attrezzati con un’apposita rete (RAN – Rete Aste Notarili) che consente a chiunque, tramite il Notaio locale, di collegarsi e partecipare. La partecipazione indiretta, in questo specifico caso, è considerata forte garanzia per l’identificazione esatta del partecipante, ai fini anti-riciclaggio.

Non resta che verificare, nei prossimi anni, i risultati e lo sviluppo di questi sistemi moderni, che potrebbero portare un abbassamento consistente dei costi di partecipazione all’asta, di gestione delle vendite all’incanto e indubbi vantaggi per gli acquirenti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 aprile 2015

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