Vendita cielo-terra e affitto commerciale sono temi all’ordine del giorno.
Nella prassi, infatti, capita che l’alienante venda un intero stabile, contenente una unità in affitto.
Che fare, quindi? Come si può muovere il venditore e come l’inquilino?
Vediamo i vari punti di vista sulla vendita cielo-terra e affitto.
Indice
- Vendita cielo-terra? che cos’è?
- Vendita cielo-terra: vendita in blocco o cumulativa?
- Vendita cielo-terra e affitto commerciale
- Vendita cielo-terra e affitto commerciale: le tracce normative
- Vendita cielo-terra e affitto commerciale: il motivo per difendere l’inquilino
- Le intenzioni soggettive dei contraenti
- Vendita cielo-terra e affitto commerciale: se il locatore sbaglia qualcosa?
- Vendita cielo-terra e affitto: l’adesione solo sull’immobile locato
- Chiedi una consulenza legale: la vendita cielo-terra e i problemi legali
Vendita cielo-terra? che cos’è?
Per vendita cielo-terra si indica la vendita in blocco.
Si tratta della vendita di un intero stabile dalle fondamenta al tetto.
Lo stabile si può identificare con il contorno perimetrale geometrico.
Si dice cielo-terra, perché comprende tutta l’altezza e la consistenza.
E’ un concetto diverso da vendita a corpo, che si riferisce invece all’identificazione del bene rispetto alla sua misura effettiva.
Vendita cielo-terra: vendita in blocco o cumulativa?
Una classica distinzione è tra vendita in blocco e cumulativa.
Con la vendita in blocco il venditore vende tutto come un unico funzionale, inscindibile.
Con la cumulativa, vende vari immobili uniti, ma che potrebbero essere venduti separatamente.
La vendita in blocco esclude la prelazione, mentre la cumulativa no.
Non è facile distinguerle, bisogna guardare i dati concreto: accessi, locali comuni, intenzioni delle parti.
Vendita cielo-terra e affitto commerciale
Può succedere che il venditore venda, quando dentro lo stabile c’è una unità affittata.
Di solito si tratta dell’affitto commerciale, perché attribuisce all’inquilino un diritto di prelazione.
In altre parole, l’inquilino ha diritto di ricevere la proposta per primo.
Poi potrà decidere se acquistare o no, chiaramente.
Non potrà trattare, perché lo schema è prendere o lasciare.
Vendita cielo-terra e affitto commerciale: le tracce normative
Per capire il fenomeno, bisogna leggere soprattutto la legge Equo Canone, artt. 38 e 39.
Sono le norme che dicono che cosa fare concretamente.
Il locatore deve inviare una lettera con prezzo, condizioni di vendita, data atto all’inquilino.
E deve invitarlo ad esercitare la prelazione.
Entro 60 giorni, l’inquilino deve agire, altrimenti è come se rinunciasse.
Vendita cielo-terra e affitto commerciale: il motivo per difendere l’inquilino
Lo Stato protegge le attività commerciali con accesso pubblico.
Non spetta la prelazione, se non v’è contatto diretto con il pubblico.
Il senso è trovare un bilanciamento tra imprese e necessità del locatore di vendere tutto insieme.
Quindi, l’inquilino è il primo a poter pagare e acquistare ed è l’unico vincolo per il venditore.
Non ci sono, invece, vincoli su prezzo e condizioni: basta che vengano enunciati.
Le intenzioni soggettive dei contraenti
Negli ultimi anni, per vendita in blocco si intende anche quella così voluta da venditore e compratore.
Ma sono decenni che la giurisprudenza dibatte su questo punto.
All’inizio bastava l’unità funzionale degli immobili, mentre ora si pone l’accento sulle intenzioni soggettive.
Ma il problema è che è molto difficile realizzare una vendita in blocco vera e propria.
A meno che non si tratti di grandi operazioni commerciali, con tanto di progetti depositati in Comune.
Vendita cielo-terra e affitto commerciale: se il locatore sbaglia qualcosa?
Se il locatore sbaglia la comunicazione, non decorrono i giorni per esercitare la prelazione.
Questo significa che nel caso di vendita, l’inquilino può riscattare contro l’acquirente.
Ovviamente dovrà pagare l’immobile, ci mancherebbe.
Però questo rappresenta un grosso problema per l’acquirente che pensava di acquistare in blocco.
Vendita cielo-terra e affitto: l’adesione solo sull’immobile locato
Nella vendita in blocco, se ci sono i requisiti, la prelazione non esiste.
Ma se esiste, perché si tratta di vendita cumulativa (e l’inquilino riesce a dimostrare che è tutto finto per eludere la prelazione), allora può riscattare anche solo l’immobile in affitto.
Non può essere obbligato a prendere tutto il palazzo.
Questo significa che l’inquilino deve agire anche quando gli arriva la comunicazione su tutto il palazzo in vendita, con indicazione del singolo prezzo dell’unità in locazione.
Chiedi una consulenza legale: la vendita cielo-terra e i problemi legali
Essendo operazioni veramente complesse, è necessario capire che tutto sta nelle interpretazioni.
Ma la questione legale è spinosa e richiede sempre la consulenza, per evitare danni irreparabili.
Anche solo l’evizione parziale, cioè quando l’acquirente perde una parte di quello che ha comprato, sono danni concreti.
Magari aveva un progetto unitario e non potrà realizzarlo.
Ma che cosa potrà fare, quindi?
Solo il legale può indirizzare nel modo corretto o più verosimile.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 aprile 2024