La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?

E’ la domanda che ogni acquirente si fa, quando va in agenzia immobiliare a firmare qualche modulo.

In fondo, chi deve chiedere il mutuo per comprare casa ha solo una preoccupazione: trovare i soldi e non rimanere vincolato inutilmente, se il mutuo non è concesso.

Ma cerchiamo di capire se la proposta vincolata al mutuo funziona veramente e quando, invece, non funziona.

Indice

• La proposta di acquisto vincolata al mutuo: condizione sospensiva, condizione risolutiva e termine essenziale.
• La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?
• La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? Il problema della chiarezza della clausola
• La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? Il termine che non c’è.
• La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?
• La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? La caparra si potrà incassare?
• Un caso pratico.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo: condizione sospensiva, condizione risolutiva e termine essenziale.

Bisogna distinguere, all’interno della vicenda, varie sfumature, da cogliersi tutte insieme.

Stiamo parlando di specifiche clausole, che finiscono per rapportarsi una con l’altra e con l’intero contratto.

La condizione sospensiva è quell’evento futuro e incerto, a cui viene vincolata l’efficacia del contratto, che viene ovviamente sospesa.

Nella condizione risolutiva, invece, il contratto è già efficace, ma smetterà di produrre effetti se il mutuo non sarà erogato.

Molto spesso non è facile distinguere le varie figure di proposta o contratto vincolati al mutuo.

Infine, per termine essenziale si indica il termine del rogito, passato il quale il contratto si scioglie.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?

La domanda fondamentale da porsi è: che cosa è stato realmente scritto nel contratto?

Molto spesso, senza una consulenza legale on line, è praticamente impossibile capire che cosa ha scritto l’agente immobiliare.

Bisogna, infatti, ricordare che l’agente immobiliare ha interesse, invece, a che la proposta non sia vincolata al mutuo, per poter incassare la provvigione. Abbiamo scritto questo approfondimento: rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia.

Dunque, non resta che appropriarsi di quei criteri dell’interpretazione contrattuale che partono dal dato letterale (artt. 1362, 1363 , 1366 e 1367 c.c.).

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? Il problema della chiarezza della clausola

Uno dei principali problemi nasce quando la proposta vincolata al mutuo non è chiara.

La clausola potrebbe andare in contraddizione rispetto al comportamento delle parti.

Ne è un esempio il fatto che le parti abbiano pattuito di versare ed incassare una caparra fin da subito e contemporaneamente di trasmettere il possesso dell’immobile in via anticipata.

Questi accordi non possono concordare con l’idea che un contratto sia sottoposto al vincolo dell’approvazione di un mutuo bancario, perché sono comportamenti che vengono attuati immediatamente, dando l’idea che le parti intendessero il contratto come già efficace e non sospeso nella sua efficacia.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? Il termine che non c’è.

Alle volte manca addirittura l’indicazione di un termine entro cui il mutuo dovrebbe essere approvato.

In questi casi c’è da chiedersi, quindi, che tipo di efficacia potrebbe avere una clausola che vincoli la proposta di acquisto ad un mutuo senza limiti di tempo.

Ovvio che soccorrerebbe la generale facoltà dell’interessato di chiedere al giudice la fissazione di un termine per l’adempimento, specialmente se la proposta non è realmente vincolata al mutuo.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?

Ma quindi, a questo punto, bisogna valutare che in alcune situazioni, complici varie circostanze, non è detto che la clausola che vincola la proposta al mutuo funzioni veramente.

Questo perché al di là delle intenzioni delle parti, non è detto che siano state così precise da garantire il funzionamento della clausola.

Ci troveremo, quindi, al cospetto di contratti che in realtà non sono vincolati al mutuo o al finanziamento, ma nei quali questo aspetto è stato comunque inserito a livello di causa contrattuale, essendo un interesse di ragionevole rilevanza e di natura economico-giuridica.

In questi casi, bisognerà valutare come una eventuale controversia finirà.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona? La caparra si potrà incassare?

Quindi, uno degli effetti è pensare che la caparra, nel caso in cui il mutuo non venga erogato, possa essere trattenuta dal venditore, che peraltro l’ha già incassata.

Un altro effetto, sarà sicuramente quello relativo alla provvigione dell’agenzia immobiliare, specialmente se la clausola, mal scritta, non funziona e quindi il cliente sarebbe tenuto a pagare l’agenzia.

Un caso pratico.

Suggeriamo di leggere una interessante sentenza, Tribunale Pavia, Sez. III, Sent., 07/04/2023, n. 471, che spiega nel dettaglio una vicenda del genere.

L’acquirente aveva sempre detto di aver bisogno del mutuo, ma alla fine non riesce ad ottenerlo in tempo per via del fatto che il Covid le ha fatto perdere il lavoro.

Tuttavia, la clausola di vincolo al mutuo non regge alla prova del tribunale, essendo confusa e contraddittoria rispetto agli effetti che le parti avevano già previsto fin dall’inizio del contratto: incassare la caparra e consegnare le chiavi.

Il tribunale, quindi, respinge al venditore la domanda per incamerare la caparra, decorso il termine, e conclude attribuendo alle parti un nuovo termine per adempiere.

Nei casi di dubbi, è veramente importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista, esperto di compravendite, perché può dare delucidazioni sul reale funzionamento della clausola di vincolo al mutuo della proposta immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’11 novembre 2024