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Spesso nelle vicende condominiali non è facile individuare i responsabili di danni causati agli stessi condomini o semplicemente a terzi soggetti da imprese esterne che hanno operato interventi di ristrutturazione o manutenzione delle parti comuni.

Una grossa fetta di liti condominiali riguarda proprio tali danni. Esiste, comunque, da tempo immemorabile un principio giuridico, basato sulla constatazione che l’appaltatore è imprenditore che per professione organizza i mezzi necessari e a suo rischio per lo svolgimento dell’impresa, secondo il quale è quasi sempre l’appaltatore a dover rispondere dei danni cagionati a terzi. Chi più dell’appaltatore, infatti, possiede il controllo della situazione di cantiere, della gestione dei macchinari e del modo stesso di operare gli interventi a regola d’arte, per evitare danni alle strutture di terzi?

Orbene, tale principio subisce eccezione in almeno due situazioni, cioè quando il committente stesso è chiamato a rispondere del danno per culpa in eligendo, cioè per aver scelto un’impresa appaltatrice totalmente inadatta per mezzi reali e personali e capacità ad eseguire l’opera, oppure per culpa in vigilando, quando cioè i rapporti di forza tra le parti inducono ad una situazione nella quale è sostanzialmente il committente a gestire gli interventi mediante le sue direttive e l’appaltatore finisce per essere un mero esecutore materiale delle direttive stesse. Nell’ambito di questa distinzione, è importante verificare come la giurisprudenza applica tali principi al condominio.

Nell’ambito del condominio, la delibera assembleare con la quale si sceglie un’impresa appaltatrice è l’atto da valutarsi per verificare se vi sia eventualmente una colpa in eligendo ascrivibile al committente-condominio, nel senso che è quella la sede nella quale avviene la scelta dell’appaltatore, sulla base dei classici preventivi presentati dai condomini e sulla base del rapporto qualità-prezzo del servizio che dovrà essere garantito. Allo stesso tempo, invece, è la fase di esecuzione dell’opera, una volta affidati gli interventi all’impresa prescelta, a determinare se il committente possa poi essere chiamato a rispondere per i danni cagionati dall’appaltatore, questa volta per colpa in vigilando, cioè per la colpa che si può annidare nel non aver vigilato la fase di esecuzione dei lavori.

La vicenda che poi è stata portata avanti il Supremo Collegio, che decise con sentenza Cass. civ. Sez. III, Sent., 30-09-2014, n. 20557, è una vicenda nella quale i beni danneggiati furono di ingente valore e questo probabilmente determinò un particolare interesse nello stabilire come si possano distinguere, in condominio, le varie responsabilità, a seguito del fatto che era stata scelta un’impresa inidonea, che tale impresa aveva cagionato danni ad una biblioteca. Orbene, la Suprema Corte chiarisce ancora quale possa essere il principio giuridico sotteso a tale decisione. In particolare, appare fondamentale l’individuazione di un errore del condominio nella scelta dell’impresa, ma allo stesso tempo la Corte chiarisce anche che, in virtù del celebre principio secondo cui l’amministratore non può essere considerato ente a parte rispetto al condominio, perchè il condominio (cfr. vedere anche la riforma) non ha personalità giuridica, l’amministratore quindi non può essere chiamato per culpa in eligendo, ma lo deve semmai essere il condominio stesso, in quanto l’impresa è scelta dall’assemblea condominiale e non dall’amministratore e non può essere chiamato a rispondere per culpa in vigilando, in quanto non si distingue in alcun modo dal condominio. Semmai, nel rapporto interno con il condominio, l’amministratore può subire rivalsa, qualora il danno sia ascrivibile eventualmente ad un inadempimento del contratto di mandato che lo lega al condominio. Ma l’amministratore, quindi, non può essere chiamato a rispondere per responsabilità oggettiva.

Si legge, così, in sentenza che:

Ciò significa che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l’amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsanei confronti dell’amministratore. Del resto, anche la sentenza 16 ottobre 2008, n. 25251, di questa Terza Sezione, che pure ha riconosciuto una sorta di responsabilità allargata in capo all’amministratore di condominio, ha tuttavia escluso che il potere di controllo sui beni comuni permanga quando l’appaltatore sia posto in condizioni di “esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori”.

Interessante appare, peraltro, quanto affermato dalla Corte di Cassazione circa il cosiddetto “direttore dei lavori” dalla parte del committente.

Tradizionalmente si distingue, infatti, la figura del direttore dei lavori da parte del committente rispetto a quella dalla parte dell’appaltatore, semplicemente perchè si tratta di due figure diverse, dotate di contrapposte posizioni di interesse. In particolare, il direttore dei lavori in forza al committente svolge il delicato compito di verificare, anche in corso d’opera, che la medesima sia conforme al progetto originario voluto dal committente. Invece, il direttore dei lavori in forza all’impresa appltatrice, è figura completamente diversa che si occupa, semmai, di dirigere i lavori stessi affinché siano svolti a regola d’arte nell’interesse dell’appalto, che siano conformi per esempio al progetto.

Orbene, se anche l’amministratore condominiale, ed è circostanza che succede a Torino, come anche altrove, è chiamato a svolgere il compito di direttore dei lavori per conto del condominio, verificando nel corso dell’opera che i lavori vadano nella direzione giusta, non per questo può essere chiamato a rispondere per errori costruttivi e di intervento causati dall’appaltatore, primo perchè non è lui a gestire il controllo dell’opera dal lato dell’impresa appaltatrice, secondo perchè egli si deve limitare a verificare che l’opera finale sia conforme a quella voluta all’inizio e quindi ad esercitare anche durante i lavori quei poteri previsti dal codice civile e finalizzati a garantire il risultato finale.

Peranto, dice così la Corte

Il direttore dei lavori, in sostanza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto. Da questo, tuttavia, non deriva a suo carico nè una responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori imputabile alla libera iniziativa dell’appaltatore, nè un obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili – tutto sommato marginali

A tutto ciò consegue, quindi, che nel caso di danni causati ad un condomino, prima di citare in giudizio direttamente il condominio come committente dei lavori e addirittura l’amministratore condominiale che ha assunto il ruolo di direttore dei lavori è quanto meno necessario interrogarsi circa il reale ruolo svolto e capire e verificare di fronte a quale responsabilità ci troviamo.

Articolo redatto a Torino l’8 novembre 2014 da Studio Duchemino