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Mediazione e recesso: quando e come recedere dal rapporto con l’agenzia immobiliare? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 11 Set 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si pone il privato è quando sia possibile recedere dalla mediazione. Definiamo “mediazione” l’intermediazione che si viene a creare tra due soggetti privati grazie all’intervento di un soggetto, il mediatore, che li mette in relazione.

Controversa è la natura della mediazione. Partendo dal codice civile è possibile dire che non è un contratto, ma solo un fatto avente effetti giuridici; secondo altri è un contratto. La ricostruzione della sua natura è importante al fine di stabilire se è possibile il recesso, cioè il “tirarsi indietro” una volta che si è incaricato il mediatore, nel nostro caso l’agente immobiliare.

Cassazione 7630/2002 riconosce che il cliente può recedere dalla mediazione senza incorrere in alcuna conseguenza negativa; questo nasce dal fatto che la mediazione non è un contratto e non esiste un legame giuridico tra agente immobiliare e cliente, a meno che non si tratti della mediazione “atipica” in cui c’è questo rapporto.

Si può recedere anche senza giusta causa, tradizionalmente.

Per aggirare questi principi, la prassi ha introdotto vari tipi di incarichi caratterizzati da clausole che pongono limiti, di fatto, alla facoltà di recesso: penali, clausole che prevedono il pagamento della provvigione anche in caso di recesso oppure se l’affare viene concluso dopo la scadenza.

In ogni caso è sempre bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino e contattarlo immediatamente, in quanto la valutazione della singola clausola e del singolo contesto normativo è di vitale importanza per capire se la clausola è valida o meno. Lo Studio Duchemino, che opera anche ad Alpignano, Pianezza, Rivoli, Grugliasco, Collegno, Venaria, Ciriè, Druento, Savonera, Moncalieri, Nichelino, Orbassano, Rivalta eccetera, fornisce da anni consulenza legale immobiliare anche sul tema delle agenzie immobiliari e del loro operato. Per questo è necessario un avvocato immobiliarista: per capire se la parte si può svincolare facilmente da una clausola che di fatto impone, con tutte le conseguenze del diritto dei consumatori, un vincolo alla facoltà di recesso in una realtà normativa come quella della mediazione in cui tradizionalmente il recesso è considerato libero.

E’ infatti possibilissimo che il cliente rinunci per un certo tempo ad esercitare questa facoltà e ciò sia consacrato nell’incarico. Il problema è capire se la clausola è valida, in quanto se l’incarico non è cessato e si procede con una vendita, si ottiene solo una situazione equivoca nella quale il mediatore potrebbe pretendere comunque la provvigione.

Nemmeno la nomina di un altro successivo mediatore è significativa, proprio perchè ai sensi della legge 39/1989 è possibile la compresenza di più mediatori e quindi è ovvio che la nomina di un nuovo mediatore non toglie l’equivoco se si tratti di un recesso.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’11 settembre 2019

Agente immobiliare: risoluzione del contratto anche dopo la cessazione di efficacia

Pubblicato su 19 Set 2018 di Studio Duchemino

Ecco una delle questioni sottoposte abitualmente allo studio legale. A Torino accade spesso, come altrove, che l’agente immobiliare si consideri “libero” da responsabilità una volta decorso il termine di afficacia del suo mandato. Non è così, però. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione a giugno di quest’anno, con la sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14623, nella quale precisa, infatti, quale deve essere l’ordine di operatività delle cause di estinzione di un rapporto di mediazione.

Al di là delle discussioni che impegnano l’avvocato immobiliarista circa la natura della mediazione – contratto unilaterale, rapporto di fatto avete effetti giuridici …? – resta il fatto che nella maggior parte dei casi, come è ovvio, il cliente stipula con il mediatore un mandato a termine: entro un certo termine il mediatore dovrà trovare un immobile da acquistare o tentare di vendere un immobile del cliente.

Solitamente il mediatore si reca dall’avvocato immobiliarista per avere delucidazioni sulle cause di estinzione del suo mandato. Se, infatti, il cliente agisce in giudizio contro il mediatore nonostante sia già decorso il termine di estinzione del suo mandato, il mediatore non potrà difendersi affermando che il rapporto è ormai estinto. Infatti, permane l’interesse alla provvigione e in ogni caso al risarcimento del danno, pertanto permane per così dire l’interesse del cliente a stabilire che il rapporto non si è estinto per il semplice decorso del termine originariamente stabilito dal mediatore, ma per la risoluzione del contratto causata dal suo inadempimento.

Questo aspetto è importante, infatti l’avvocato immobiliarista suggerirà al mediatore di stare in guardia, anche perchè nel caso di inadempimento dovuto ad una sua colpa, anche se poi decorre il termine di scadenza del mandato, il cliente potrà chiamarlo lo stesso in giudizio per annullare il diritto alla provvigione del mediatore e/o per ottenere il risarcimento del danno dal mediatore.

E’ proprio il caso considerato dal Supremo Collegio. Una agenzia, durante il suo mandato, aveva comunicato un prezzo diverso da quello reale. Tale inadempimento viene fatto valere dal cliente anche dopo la cessazione del mandato e i giudici gli danno ragione: in effetti, la risoluzione per inadempimento opera ex art. 1458 c.c. in modo retroattivo, quindi con effetto precedente rispetto al semplice decorso del termine. Visto il naturale succedersi degli eventi, quindi, sarà la risoluzione la vera causa dell’interruzione del rapporto con il mediatore e non il semplice decorso del termine di efficacia del mandato.

La Corte di Cassazione precisa, quindi:

Allorchè, come nel caso in esame, sia dato mandato ad un mediatore per la ricerca di un acquirente di un immobile, fissandosi altresì un termine di efficacia per l’incarico, la scadenza di tale termine non fa venir meno l’interesse (e il diritto) di chi abbia conferito l’incarico ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del rapporto per grave inadempimento del mediatore (nella specie, per violazione del dovere di corretta informazione), potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli, quali, ad esempio, la condanna del mediatore al risarcimento del danno, ovvero la perdita del diritto alla provvigione; la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento verificatosi anteriormente alla scadenza del termine di efficacia del rapporto, sebbene di carattere costitutivo, ha invero efficacia retroattiva al momento dell’inadempimento (art. 1458 c.c.), e perciò prevale rispetto alle altre cause di estinzione del medesimo rapporto contrattuale, per la priorità nel tempo dell’operatività dei suoi effetti (arg. da Cass. Sez. III, 28 novembre 2008, n. 28416; Cass. Sez. III, 13 giugno 2002, n. 8435; Cass. Sez. III, 09 luglio 2009, n. 16110).

L’agente immobiliare dovrà quindi riferirsi immediatamente all’avvocato immobiliarista a Torino, chiedendo delucidazioni su fatti che siano successi durante il mandato, per verificarne la rilevanza di illeciti contrattuali, al fine di evitare che il cliente dell’agente immobiliare possa poi convenirlo in giudizio in epoca successiva.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 settembre 2018

Agenzia immobiliare: quando è responsabile per i danni prodotti?

Pubblicato su 11 Lug 2018 di Studio Duchemino

Affronta la questione Corte di cassazione civile, sez. III, 24 ottobre 2003, n. 16009, una delle tante sentenze che ribadiscono l’orientamento di giurisprudenza dominante. Nonostante l’agente non abbia un obbligo specifico di fare accertamenti, senza essere incaricato a ciò, tuttavia questo

non esclude che “il dovere di conformarsi al principio di correttezza, al quale il mediatore deve ispirare la sua condotta professionale nell’espletamento dell’attività di intermediazione, e l’obbligo di usare la diligenza che si richiede al mediatore di media capacità e competenza, da osservare nell’adempimento della sua prestazione, che si svolge in ambito contrattuale (dovendosi tale natura riconoscere, secondo la prevalente opinione, alla mediazione), sarebbero invero palesemente violati ove si ritenesse consentito al mediatore di dare alle parti notizie non verificate, senza assumere alcuna responsabilità qualora queste si rivelino successivamente false” (Così, in termini, Cass., 26 maggio 1999, n. 5107, in motivazione).

Si deve partire dal dibattito che molti avvocati immobiliaristi si trovano a dover affrontare, circa la natura della mediazione. E’ un fatto produttivo di effetti giuridici (la mediazione in sè) oppure un vero contratto? E’ considerato un contratto dai più in dottrina e giurisprudenza, quindi deve sottostare ai criteri di diligenza qualificata di cui all’art. 1176 cod. civ. II comma.

Ora, qualora il mediatore non riceva un incarico specifico di fare visure ed accertamenti, non è responsabile dei danni, salvo che appunto non abbia violato l’elementare obbligo di diligenza previsto dal codice. Significa che non può omettere circostanze a lui note, oppure mentire su certe caratteristiche del bene.

In alcuni casi – ad es. il Tribunale di Roma – è stata esclusa la responsabilità per danni del mediatore nell’ipotesi in cui la situazione di fatto corrispondeva alla situazione documentale, nonostante l’abuso edilizio o l’incommerciabilità. Altre volte l’incommerciabilità del bene risulta subito dagli atti, per cui l’agente mediatore ha l’obbligo di controllarli.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 luglio 2018