imposta di registro

Immobile familiare adibito ad impresa: cessione sottoposta ad i.v.a. in ogni caso

Pubblicato su 11 Apr 2018 di Studio Duchemino

Corte di cassazione civile, sez. V, 14 febbraio 2018, n. 3557 propende per questa soluzione: anche se l’immobile adibito ad impresa è di tipo familiare, cioè destinato alla famiglia, essendo cointestato tra marito e moglie, la sua cessione è soggetta interamente ad i.v.a, senza che si possa distinguere il piano imprenditoriale e la quota non imprenditoriale. Soluzione indubbiamente favorevole al Fisco che aveva resistito alla soluzione della Commissione Tributaria.

La Commissione Tributaria, spiega l’avvocato immobiliarista, aveva preferito dire che:

la vendita in questione fosse assoggettata ad Iva limitatamente alla quota di comproprietà del terreno ascrivibile al C., la cui qualità di imprenditore agricolo era incontroversa

La Corte di Cassazione, invece, fa chiarezza affermando che:

Sul punto, si ritiene che la decisione della commissione tributaria regionale si ponga in contrasto con il costante orientamento di legittimità, al quale va data continuità, secondo cui (Cass. n. 12853 del 12 luglio 2004): “La cessione di un immobile di proprietà di coniugi in regime di comunione legale dei beni e utilizzato per l’esercizio dell’impresa individuale di uno di essi è soggetta ad IVA: tale soggezione è assorbente rispetto a quella ad imposta di registro, in quanto, dal punto di vista tributario, la cessione non è un atto plurimo avente ad oggetto singole quote di comune proprietà valutabili separatamente in dipendenza della natura dei soggetti proprietari, ma un atto unitario, rilevante oggettivamente come atto d’impresa”.

Si spiega cioè che la cessione di un bene, suddiviso per quote tra vari contitolari, almeno dal punto di vista tributario si qualifica come un unico atto e questo è il motivo della predominanza della finalità imprenditoriale che rende la cessione assoggettabile ad i.v.a..

Nella sentenza la Corte richiama anche i seguenti precedenti: Cass. 9036/97 e 3433/96.

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Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 aprile 2018

Lo sfratto e l’imposta di registro: quando va pagata?

Pubblicato su 9 Dic 2017 di Studio Duchemino

Spesso accade che l’inquilino è moroso e il proprietario dell’immobile decide di intraprendere una causa di sfratto per morosità. L’Agenzia delle Entrate richiede l’imposta di registro per i contratti di locazione, sicché è necessario capire quando è dovuta nell’ipotesi di sfratto per morosità.

Lo Studio Duchemino si occupa, nell’ambito della più generale attività di consulenza legale immobiliare a Torino, di seguire anche il settore delle locazioni e degli affitti. Per eseguire uno sfratto a Torino il cliente si reca dal legale esperto in immobili con il contratto di locazione.

Si trae spunto da una recente decisione – Commiss. Trib. Prov. Lombardia Bergamo Sez. IV, Sent., 02-05-2017, n. 262 – nella quale la corte tributaria della Lombardia rammenta che per evitare di dover pagare l’imposta di registro quando si è avviato uno sfratto

non è sufficiente, per essere esonerati dal pagamento della tassa annuale, il semplice deposito dell’intimazione di sfratto presso la cancelleria del Tribunale ma è necessario, per interrompere il contratto di affitto, avere il verbale di riconsegna dell’immobile o nel caso di specie, l’ordinanza di sfratto emessa dal giudice entro la data di pagamento.

Entro il termine di scadenza della nuova imposta di registro annuale, quindi, va prodotta l’ordinanza di convalida, anche se alcuni uffici delle Entrate richiedono ulteriore documentazione.

In tali casi, per evitare un accertamento fiscale con dannose conseguenze patrimoniali, è bene che il proprietario che abbia avviato una azione di sfratto per morosità a Torino abbia ben chiaro il seguente principio: lo sfratto, seppure notificato all’inquilino, e magari iscritto a ruolo del Tribunale, potrebbe benissimo essere abbandonato o perchè la morosità viene sanata, o semplicemente per qualche accordo stragiudiziale tra le parti. Non è quindi sufficiente a garantire che il contratto si possa considerare “fiscalmente terminato” la sola circostanza che sia stato notificato lo sfratto o iscritto a ruolo.

E’ necessaria l’ordinanza di convalida (che opera la risoluzione del contratto), che abbia data precedente alla scadenza della nuova imposta, o ancora di più il verbale di rilascio dell’immobile, o addirittura in certi casi il verbale di esecuzione forzata per consegna o rilascio redatto dall’Ufficiale giudiziario.

Nel caso analizzato dalla Commissione l’ordinanza di convalida di sfratto era successiva alla maturazione della nuova annualità di imposta di registro relativa a quel contratto pluriennale di locazione che era stato stipulato tra le parti.

Lo Studio Duchemino si occupa da anni di sfratti per morosità a Torino. Chiunque si trovi ad affrontare le pretese del Fisco deve aver ben chiaro che ciò che vale per il civile non sempre vale anche per il fiscale, dove le dimostrazioni e le pezze giustificative richieste ordinariamente superano la esigibilità media.

L’avvocato che segue lo sfratto fornirà, quindi, al cliente ogni delucidazione e documentazione che serve a paralizzare la pretesa del Fisco, che potrebbe in effetti inoltrare un avviso di accertamento qualora le parti abbiano smesso di pagare l’imposta di registro, magari per pura dimenticanza. Accade spesso che l’inquilino sia ormai irreperibile e il titolare dell’appartamento si dimentichi semplicemente di risolvere il contratto presso l’Agenzia delle Entrate a seguito di una normale procedura di sfratto per morosità.

Si rammenta, quindi, che in materia di locazioni sussisterà l’obbligo di pagare l’imposta di registro dell’ordinanza di convalida – che è un atto giudiziario registrabile – e l’eventuale imposta di registro inerente la risoluzione, qualora non si riesca a dimostrare all’Agenzia delle Entrate che il contratto si è risolto *prima* della maturazione del nuovo rateo.

Ricordiamo, inoltre, che lo sfratto per morosità, seguito dall’avvocato, consta di una prima notifica dell’atto di citazione, dove si convoca il conduttore in Tribunale e poi di una seconda fase di iscrizione a ruolo della causa.

Non sempre gli sfratti si risolvono in Tribunale, come non sempre si risolvono pacificamente; resta il fatto che l’imposta di registro del contratto va assolta lo stesso qualora dovuta. Oltretutto la Corte lombarda rammenta anche che nel caso in esame mancava la doppia sottoscrizione della clausola risolutiva espressa, introdotta dalle parti nel contratto, per cui la documentazione che eventualmente avrebbe dimostrato una chiusura “automatica” del rapporto era comunque carente.

Ricordiamo infine che in materia di locazione in caso di sfratto per morosità, a norma dell’articolo 658 c.p.c., la data di cessazione del contratto è quella in cui si ottiene la convalida. Ne consegue che il versamento dell’imposta di risoluzione deve avvenire entro trenta giorni da quella data, a norma dell’articolo 17 del D.P.R. del 26 aprile 1986 n. 131. Costituisce onere del contribuente comunicare l’ordinanza di convalida all’Ufficio posto che deve comunque raggiungersi lo scopo di portare a conoscenza dell’Ufficio stesso le vicende giuridiche del contratto evitando che l’Agenzia delle Entrate, anche se dopo diversi anni, ignorando l’avvenuta risoluzione del contratto continui a chiedere alle parti contraenti, obbligati in solido, il pagamento dell’imposta di registro.

Lo Studio legale immobiliare a Torino opera nel campo delle locazioni, degli immobili e si occupa di qualunque vertenza che riguardi gli immobili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 9 dicembre 2017

Imposta di registro pagata al Notaio: responsabile il contribuente

Pubblicato su 24 Dic 2016 di Studio Duchemino

Non basta che si sia pagata l’imposta di registro al Notaio, in occasione di un atto di compravendita immobiliare, perchè il contribuente resta obbligato se il Notaio non versa l’importo allo Stato.

Lo ha stabilito una commissione tributaria – Commiss. Trib. Reg. Molise Campobasso Sez. I, Sent., 07-12-2016, n. 630 -, che richiama i principi che regolano la materia, in primo luogo la solidarietà passiva incombente in materia di imposta di registro. Il vero soggetto cui spetta il pagamento dell’imposta è chi partecipa all’atto come contraente. In effetti:

“in tema di imposta di registro il notaio rogante che in sede di compravendita immobiliare si sia avvalso della procedura di registrazione telematica, ai sensi del D.Lgs. n. 463 del 1997, è responsabile d’imposta ma i soggetti obbligati al pagamento del tributo restano sempre le parti sostanziali dell’atto alle quali è legittimamente notificato l’avviso di liquidazione” (Cass. Civ., Sez. V, 21/06/2016 n. 12755)

Se il Notaio, che pure è sostituto di imposta, non versa l’importo allo Stato, ciò non esclude che il soggetto di imposta vi sia tenuto. Può, quindi, essere chiamato a pagare due volte la stessa imposta, potendo l’Agenzia delle Entrate scegliere a quale soggetto fare riferimento per escutere l’imposta, salvo il naturale regresso accordato contro il Notaio.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 dicembre 2016

Agenzia delle Entrate ancora condannata a Torino

Pubblicato su 23 Dic 2016 di Studio Duchemino

Il contenzioso fiscale, che muove cifre considerevoli, è spesso un contenzioso destinato a volgere a favore del contribuente, in quanto gli accertamenti fiscali non sempre sono fondati. Purtroppo le leggi vigenti creano difficoltà per chi voglia difendersi, soprattutto in termini procedurali ed economici.

Con sentenza d’appello del 9 novembre 2016 – Commiss. Trib. Reg. Piemonte Torino Sez. I, Sent., 02-12-2016, n. 1459 – la Commissione Tributaria Regionale del Piemonte dà ancora una volta ragione al cittadino, contro l’amministrazione finanziaria, che pretendeva di sottoporre a tutti i costi ad imposizione fiscale l’operazione con cui un soggetto aveva ceduto ad altri la propria quota societaria, abbandonando il finanziamento fatto in precedenza e conferendolo a capitale sociale.

Ora, seppure la norma è chiarissima, in quanto:

l’art. 22 del D.P.R. n. 131 del 1986 è chiaro al riguardo della registrazione di atti enunciati: “Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene la enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l’atto enunciato a registrazione in termine fisso è dovuta anche la pena pecuniaria.

Nel cedere la quota sociale, dal Notaio, la ex socia enunciava – menzionava – un finanziamento precedente con cui aveva finanziato la società e che in parte era stato restituito, affermando di rinunciarvi. Non pretendendone la restituzione, di fatto e senza alcun movimento fisico di denaro, esso si trasformava in un atto di conferimento di capitale. La norma, che prevede che gli atti enunciati in altri atti non sono sottoposti ad imposta – di registro – qualora gli effetti giuridici siano terminati, è la prosecuzione dell’art. 22 citato:

L’enunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso non dà luogo all’applicazione dell’imposta quando gli effetti delle disposizioni enunciate sono già cessati o cessano in virtù dell’atto che contiene l’enunciazione.

In questa vicenda, dice la Commissione in appello, gli effetti giuridici del finanziamento erano cessati proprio perchè enunciando l’atto nella cessione di quote, di fatto il finanziamento non produceva più alcun effetto giuridico.

L’Agenzia delle Entrate, pur avendo perso in primo grado, aveva “tentato” di sostenere, impropriamente, che la norma facesse riferimento agli effetti economici.

La Commissione Tributaria a Torino, in questa vicenda legale, spiega bene:

Gli effetti del contratto verbale di finanziamento cessano proprio perchè richiamati, e ne nascono altri derivanti dal diverso titolo a cui vengono lasciate in disponibilità alla società le medesime cifre. Non ha alcuna importanza se vi è stato movimento di denaro oppure no: quello che importa sono gli effetti giuridici che in effetti vengono a cessare. Difatti la restituzione del finanziamento non è più dovuta e questi sono gli unici effetti che la norma prevede che cessino. L’appello dell’ufficio non merita accoglimento.

L’Agenzia delle Entrate perdeva la causa in appello, anche se era condannata alla sola cifra di € 1.000,00 a titolo di rimborso delle spese legali avverse.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 23 dicembre 2016

Stop all’imposta di registro sulle sentenze “minori”

Pubblicato su 13 Nov 2014 di Studio Duchemino

Con comunicato stampa del 10 novembre 2014, apparso su tutti i quotidiani legali anche a Torino, l’Agenzia delle Entrate annuncia il via libera all’esenzione da bollo e registro per le cause di piccolo valore, specialmente per processi pendenti davanti al Giudice di Pace. Qui potete trovare il link al comunicato stampa: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/agenzia/agenzia+comunica/comunicati+stampa/tutti+i+comunicati+del+2014/cs+novembre+2014/cs++10112014+risoluzione+97/130_Com.st.Esenzione+imposta+registro+sentenze+appello+Giudice+Pace+10.11.14.pdf.

Nessun pagamento, quindi, dell’imposta di registro e di bollo sulle sentenze relative alle cause di valore più modesto.

È quanto chiarisce la risoluzione n. 97/E dell’Agenzia delle Entrate di oggi che, alla luce del recente orientamento della Corte di Cassazione, estende l’esenzione anche alle sentenze di appello dei provvedimenti del Giudice di Pace.

L’Agenzia delle Entrate fa, dunque, riferimento ad una nota sentenza della Corte di Cassazione, la n. 16310 del 16 luglio 2014, secondo la quale “l’esenzione dall’imposta di registro prevista dall’art. 46 della L. n. 374/1991 in relazione agli atti e provvedimenti relativi alle cause e attività conciliative in sede non contenziosa il cui valore non eccede la somma di 1.033 Euro si riferisce genericamente alle sentenze adottate in tutti i gradi di giudizio e non solo a quelle emesse dal giudice di pace”.

Si legge nella sentenza che la Commissione Tributaria Regionale di Napoli aveva perciò annullato l’avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni adottato per effetto dell’omesso pagamento dell’imposta di registro pretesa in relazione alla sentenza n. 1283/2005 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in sede di appello e su impugnazione di sentenza del locale Giudice di Pace.

L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, cercando di difendere la propria posizione, che peraltro risultava sempre “a favore del Fisco”, piuttosto che del “cittadino”.

L’assunto centrale dell’Agenzia delle Entrate era che l’esenzione dalla imposta di registro delle sentenze richiedesse anche il requisito soggettivo del fatto di essere, la sentenza, emessa dal Giudice di Pace. Ma, tuttavia, tale assunto non troverebbe alcun riscontro nella legge.

Nella sentenza della Corte di Cassazione, si dice, infatti

“Ciò posto, occorre evidenziare che l’assunto di parte ricorrente – secondo il quale l’esenzione dal pagamento della tassa di registro implica l’esistenza del duplice presupposto oggettivo (il limite di valore della causa come dianzi indicato) e soggettivo (l’adozione della sentenza da parte del giudice di pace)- non trova alcun riscontro esplicito od implicito nella previsione normativa, atteso che l’art. 46 dianzi menzionato – nel suo significato ampiamente comprensivo dianzi messo in luce – si riferisce genericamente alle cause ed alle attività conciliative in sede non contenziosa il cui valore non eccede Euro 1.033,00, ciò che abilita l’interprete a ritenere che il legislatore abbia voluto fare riferimento, ai fini dell’esenzione e per quanto qui rileva, alle sentenze adottate in tutti i gradi di giudizio”.1

D’altronde ribadisce la corte che la ragione di questa normativa é ben precisa e non è quella di agevolare l’accesso alla tutela giurisdizionale avanti al Giudice di Pace (perché, altrimenti, sarebbe stato incongruo contemplare un limite di valore e sarebbe stato irragionevole esonerare l’utente da una tassa da pagarsi “a posteriori”, pur conservando l’onere del contributo dovuto a mente del D.P.R. n. 115 del 2002, la cui efficacia anche deflattiva è assicurata dalla previsione del versamento da farsi al momento dell’iscrizione a ruolo), ma bensì quella di alleviare l’utente dal costo del servizio di giustizia per le procedure di valore più modesto.

Pertanto, da ora in poi tali atti non saranno sottoposti all’imposizione fiscale di registro e bollo.

Articolo redatto da Studio Duchemino a Torino, il 13 novembre 2014