Capita spesso all’avvocato di ricevere clienti che lamentano vizi della cosa venduta: un’auto, un immobile, un oggetto. Di solito, però, il cliente si rivolge al legale quando è troppo tardi, per effetto del termine di decadenza dalla garanzia per vizi stabilito dal codice civile all’art. 1495. L’avvocato immobiliarista, poi, ha a che fare spesso con i vizi costruttivi dell’immobile. Il cliente, infatti, arriva tardi dall’avvocato, magari vari mesi dopo l’acquisto.
L’azione di risoluzione del contratto e quella di riduzione del prezzo inevitabilmente possono essere azionate entro un anno, a condizione che il vizio sia stato denunciato entro otto giorni. Eccetto il caso, frequente, in cui il venditore abbia occultato il vizio, vendendo l’immobile dopo averlo ridipinto per nascondere infiltrazioni di acqua o presenza di muffe, oppure nascosto in altro modo il vizio. Oppure, eccetto il caso in cui il venditore abbia riconosciuto il vizio. Ad esempio adoperandosi a sistemarlo, in tal caso facendo scattare l’applicazione della prescrizione decennale prevista in materia di obbligazioni contrattuali
Rimane, a questo punto, l’azione di annullamento per dolo. Mentre il risarcimento del danno, stabilito dall’art. 1494 c.c. si ritiene sconti la stessa prescrizione delle azioni redibitorie. Bisogna dire, infatti, che ogni volta l’acquirente trovi un vizio, dovrebbe muoversi per tempo, cercando un avvocato immobiliarista a Torino e conferendogli il mandato di denunciare subito i vizi, cosa possibile anche entro giorni 8 dalla perizia con la quale se ne comprenda la consistenza.
In alternativa, infatti, l’acquirente ha poche strade.
Corte di cassazione civile, sez. II, 15 maggio 2000, n. 6234 ha infatti precisato da anni che
L’azione di inadempimento del contratto di compravendita è regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. c.c., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1492 e ss. c.c., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denuncia dei vizi nel termine di otto giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 c.c., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 c.c.
L’art. 1440 c.c. prevede il risarcimento del danno per dolo incidente: l’acquirente raggirato, se prova i raggiri, può ottenere il risarcimento consistente nella differenza tra quanto speso e quanto avrebbe speso – la minore convenienza dell’affare -. Il venditore, però, deve essere, appunto, in mala fede. Per definire la mala fede si può prendere a riferimento l’art. 1150 cod. civ..
Se il vizio è talmente grave che la cosa, pur appartenendo al genere promesso, è inutilizzabile totalmente, si verifica l’aliud pro alio con risoluzione del contratto sulla base delle regole ordinarie. E’ il caso in cui è venduta una cosa per un’altra. In questo caso non si applicano gli stringenti termini di prescrizione della vendita.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 ottobre 2018