In questo articolo ci occupiamo di “amianto“.
Già da molti anni si parla dell’amianto e dello scandalo Eternit, cioè la società che produceva materiali omonimi. L’amianto che sia pericoloso è evidente nella sua struttura chimica esteriore e filamentosa, rilasciando residui che possono essere inalati.
Chiunque si accinga ad acquistare un immobile, si deve rivolgere ad un avvocato immobiliarista anche e soprattutto per la questione dell’amianto. Infatti è interesse dell’acquirente quello di non dover sopportare eventuali costi di smaltimento di tettoie in Eternit successivamente alla vendita. Allo stesso tempo il venditore potrebbe garantire la non pericolosità dell’amianto contenuto nelle tettoie e tuttavia questo non basta per assicurare all’acquirente una tutela adeguata. A sua volta il venditore ha interesse ad evitare richieste di risarcimento in garanzia, azioni di risoluzione del contratto o risarcimenti elevati.
Le principali questioni riguardano non soltanto il contenzioso tra le aziende che producono le lastre, anche eventualmente quelle prive di amianto di nuova generazione, e le ditte che le installano in sede costruttiva. Ma anche il contenzioso che riguarda i singoli acquirenti che si accingono ad acquistare un immobile a Torino e provincia e in tutta Italia e che vogliono essere garantiti da eventuali ulteriori costi di smaltimento piuttosto alti e successivi. Chiunque si accinga alla questione dell’amianto è necessario si rivolga ad un avvocato immobiliarista cioè ad uno studio legale specializzato nella materia edilizia e degli immobili al fine di ottenere una consulenza precisa sulla situazione, eventualmente anche previe verifiche tecniche e scientifiche dei materiali utilizzati.
Dobbiamo premettere che una delle principali preoccupazioni dell’acquirente é quella di essere tutelato nell’ipotesi in cui il materiale presenti un grado di friabilità eccessivo e possa essere sbriciolato manualmente in modo da rendere pericoloso il materiale perché potrebbe essere inalato e potrebbe essere sparso nell’ambiente anche per un semplice colpo di vento.
Le tettoie costruite all’epoca, ma anche i pavimenti come nel caso delle scuole, sono oggettivamente pericolose se presentano questo grado di friabilità dovuto all’usura del tempo.
La normativa che ha introdotto il legislatore nel 1992 cioè il decreto 257, ha proprio lo scopo di tutelare la salute pubblica imponendo all’acquirente o comunque al possessore cioè colui il quale si dichiari eventualmente proprietario, pur non essendolo, di comunicare all’azienda sanitaria locale l’esistenza di materiale pericoloso.
Bisogna dire che la mancata comunicazione comporta la non conservabilità della struttura proprio perché il non comunicare la pericolosità equivale sostanzialmente alla pericolosità stessa della struttura, per cui l’acquirente non si può lamentare se deve affrontare costi di smaltimento nell’ipotesi in cui non abbia fatto alcuna comunicazione all’unità sanitaria locale.
In altri paesi esteri queste modalità sono consolidate mentre in Italia soltanto a partire dagli anni 90 si arriva ad una matura consapevolezza della pericolosità dell’amianto inserito nei materiali da costruzione.
Teniamo conto che questo tipo di comunicazione va fatta all’azienda sanitaria locale, che ha il compito di garantire la salute pubblica, proprio perché a seguito della comunicazione potrebbe essere emanato ordine di rimozione e/o demolizione.
Su questo punto si segnala un recente indirizzo giurisprudenziale soprattutto nei tribunali amministrativi regionali – Tar Toscana n. 6722, 11.12.’10; Tar Campania, n. 6786, 7.6.’06 -, che si sbilancia per l’annullamento degli ordini di rimozione nelle ipotesi in cui il materiale sia compatto e non presenti un rischio di friabilità. Indirizzo che si pone in sostanziale antitesi con la cultura della “pericolosità” dell’amianto, consacrata definitivamente con la storica sentenza del Tribunale di Torino del 13 febbraio 2012.
Questo è dovuto al fatto che lo spirito della normativa era proprio quello, al di là delle paure dei primi periodi, di confinare le attività di garanzia per la salute pubblica ai soli casi realmente pericolosi evitando di estendere la tutela e l’obbligo di rimozione anche a quei casi che non sono pericolosi perché il materiale non si sbriciola manualmente e quindi si trova in buone condizioni manutentive.
Il punto fondamentale da capire é che innanzitutto la comunicazione spetta all’acquirente il quale ha l’onere e l’obbligo di effettuare tale comunicazione e successivamente bisogna porsi il problema di quale tipo di risarcimento potrebbe l’acquirente richiedere al venditore.
In alcuni casi il venditore garantisce oltre i limiti di legge per la garanzia della vendita, la cui azione é esercitabile entro un anno dalla scoperta del vizio previa denuncia entro otto giorni.
Su questo punto è bene chiarire subito che l’esistenza di una garanzia aggiuntiva non è automatica e non esclude comunque il termine di decadenza – anzi di prescrizione – previsto dall’articolo 1512 del codice civile in materia di beni mobili, perché nella maggior parte dei casi il materiale amianto viene utilizzato nelle costruzioni ed è un bene immobile e quindi sottosta inevitabilmente alla disciplina della garanzia della vendita delle cose mobili.
Per puro inciso ricordiamo che l’articolo 1512 c.c. afferma che se il venditore ha garantito per un tempo determinato il buon funzionamento della cosa venduta, il compratore, salvo patto contrario, deve denunziare al venditore il difetto di funzionamento entro 30 giorni dalla scoperta sotto pena di decadenza. L’azione si prescrive in sei mesi dalla scoperta. PPer quanto riguarda la durata della garanzia può essere determinata dalle parti.
Per questo motivo l’acquirente non può dolersi se entro sei mesi non denuncia o non agisce in quanto anche se sia stata eventualmente assunta dal venditore una garanzia aggiuntiva sarà suo onere quello di attivarsi lo stesso. Qui parliamo principalmente delle ditte che producono pannelli e che ricevono richieste di risarcimento da parte delle imprese edili che li hanno installati causando danni agli acquirenti degli immobili.
Di solito il venditore può eccepire l’intervenuta prescrizione dell’azione e a quel punto èl compito dell’acquirente dimostrare di avere interrotto il termine di prescrizione.
In alcuni casi l’assunzione di un obbligo decennale di garanzia non è, scusate il gioco di parole, una garanzia sufficiente proprio perché anche questo termine può essere decaduto.
Per quanto riguarda la posizione del venditore di un immobile, che presenti tettoie di amianto, è chiaro che il venditore si deve tutelare consegnando un bene che possegga un “buono stato manutentivo“, affinché il compratore non possa anche nel caso di demolizione della struttura richiedere il rimborso o il risarcimento dei danni e quindi dei costi che egli abbia affrontato per demolire la struttura.
Consegnando, infatti, la struttura in buono stato manutentivo sicuramente essa non va demolita perché lo spirito della legge 257 del 1992 é proprio questo.
Pertanto, se l’acquirente demolisce una struttura in buono stato é evidente che non ha diritto ad alcun tipo di risarcimento, fermo restando il discorso sulla prescrizione dell’azione di garanzia.
Avrebbe diritto ad un risarcimento nell’ipotesi in cui non fosse a conoscenza di questo amianto e avesse dovuto affrontare dopo l’acquisto una demolizione e soprattutto la demolizione fosse obbligata dal fatto che la struttura non fosse in buono stato manutentivo, circostanza questa abbastanza inverosimile considerato che quando l’acquirente compra valuta proprio lo stato manutentivo della struttura al fine di escludere poi ulteriori costi successivamente oppure semplicemente scontare tali costi dal prezzo di acquisto.
Nell’ipotesi in cui si tratti un immobile contenente amianto nelle varie forme in cui tale materiale è usato nell’edilizia, è bene rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista a Torino il quale possa fornire una delucidazione generale sulla normativa applicabile nel caso concreto e valutare insieme al cliente la situazione precisa dal punto di vista legale, evitando quindi al venditore possibili ritorsioni successive all’atto notarile e all’acquirente evitando costi inutili.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 3 febbraio 2019