unico immobile

Un tema all’ordine del giorno, a causa della spaventosa crisi economica, è la pignorabilità della cosiddetta prima casa.

C’è da dire, infatti, che lo Stato si mostra spesso poco riguardoso rispetto al bene “casa” e molti cittadini si trovano senza reddito con il rischio di perdere l’immobile su cui hanno investito tutti i risparmi di una vita, principalmente perchè non riescono a pagare il mutuo e contemporaneamente avendo perso il lavoro e non avendo più reddito, sono comunque richiesti di saldare celermente allo Stato le solite tasse e imposte esose che gravano sia sugli immobili, sia sui redditi stessi. Ora, non si vuol con questo dire che sia sbagliato pagare le tasse, ma essendo il livello di imposizione fiscale eccessivo, ovviamente lo stesso Legislatore si è posto il problema di garantire al cittadino medio la sopravvivenza, difendendo l’unico bene che possiede, cioè la casa.

Pertanto, si è parlato di impignorabilità della medesima, a certe condizioni. L’impignorabilità della prima casa significa in gergo che la casa non può essere venduta all’asta, nel corso dell’esecuzione forzata, ma il tutto a certe condizioni.

Il DL 21/06/2013, n. 69 modifica il DPR 29/09/1973, n. 602, in modo che l’art. 76 del DPR 29/09/1973, n. 602 stabilisca che l’agente di riscossione:

a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

a-bis) non dà corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti «beni essenziali» e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica;

Intanto sono totalmente esclusi da questo “vantaggio” per il contribuente le abitazioni di lusso e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9.

Si precisa, quindi, che l’impignorabilità si applica anzitutto se si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore, che quindi non deve possedere altri immobili intestati, quali seconde case, … . Inoltre, tale immobile deve essere utilizzato come effettiva abitazione, nel senso che il cittadino deve abitarvi dentro, avendovi la residenza, cioè la dimora abituale. Questo, perchè l’esigenza tutelata dallo Stato è quella di preservare l’abitazione e non tanto la “prima casa”.

A coronamento del discorso, bisogna ricordare però anche la statuizione del Supremo Collegio, il quale con sentenza Cass. civ. Sez. III, Sent., 12-09-2014, n. 19270 ha affermato l’applicazione immediata, anche alle espropriazioni forzate immobiliari in corso, del principio suddetto relativo all’impignorabilità della prima casa.

Infatti, il ragionamento del Supremo Collegio riguarda la successione delle leggi nel tempo, e precisa che siccome non è stata prevista alcuna normativa transitoria, è evidente che debba applicarsi il principio generale della successione delle leggi nel tempo.

In particolare, afferma la Corte quanto segue:

Dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un’ipotesi di impignorabilità sopravvenuta del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, ove il legislatore non abbia diversamente disposto, in ossequio alla regola generale di cui all’art. 11 preleggi, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore ma anche i singoli atti, ad essa successivamente compiuti, di processi iniziati prima della sua entrata in vigore, quand1anche la nuova disciplina sia più rigorosa per le parti rispetto a quella vigente all’epoca di introduzione del giudizio (così Cass. n. 3688/11).

Anche a Torino, in effetti, gli studi legali si trovano di fronte ad un numero imprecisato di Clienti che hanno commesso l'”errore” di farsi prestare il denaro necessario all’acquisto della prima casa, senza redigere una donazione notarile del denaro necessario all’acquisto e contestualmente avendo una dichiarazione dei redditi molto bassa. E’ evidente che, in situazioni simili, sempre più diffuse a seguito delle dichiarazioni fiscali molto basse di professionisti, imprenditori e soprattutto autonomi, l’acquisto dell’immobile appare ingiustificato alla luce del reddito dichiarato, se non preceduto da donazione in forma solenne del denaro per l’acquisto.

In queste situazioni è giocoforza ritenere che questa norma “copre” la svista dell’acquirente, in quanto se realmente genuino che si tratti della prima casa di abitazione, il fatto di non aver proceduto con una pregressa donazione del denaro per l’acquisto, determinerebbe anzitutto un accertamento fiscale basato su “spesometro”, cioè il meccanismo di accertamento induttivo/sintetico del reddito basato sostanzialmente sulla capacità reddituale dimostrata dal valore degli acquisti intrannuali, e successivamente, soprattutto perchè il processo tributario eventualmente instaurato apparirebbe ormai inutile a causa della mancanza dell’accorgimento, un’esecuzione forzata su immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario. Detto processo determinerebbe la perdita della casa.

Per tornare alla questione dell’applicabilità in ragione del tempo di applicazione della legge, la norma quindi si estenderà a tutti i casi di processi esecutivi in corso.

Articolo redatto a Torino, l’8 novembre 2014, da Studio Legale Duchemino

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Impignorabilità della prima casa: come e quando?