La mediazione immobiliare è un istituto antico, ma in continua modificazione.
La provvigione, cioè il compenso del mediatore, è dovuto quando viene concluso un affare, non importa se un semplice compromesso: un affare che impegna le parti. E’ sufficiente questo per far scattare il diritto alla provvigione.
Molti clienti, però, si rivolgono all’avvocato immobiliarista per cercare di capire come muoversi quando l’agente non abbia svolto alcuna utile attività, ma pretenda però la provvigione. E’ per questo che l’analisi della situazione concreta, dei documenti e del contratto risultano indispensabili e non è sufficiente il faidate. E’ necessario rivolgersi ad un avvocato esperto in immobili.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione sembra aprire qualche spiraglio all’interno di un argomento che è considerato intoccabile e sacrosanto. Alla luce dell’esperienza dell’avvocato immobiliarista, tuttavia, alcune situazioni si appalesano ingiuste: ad esempio un mediatore che si fa trovare sul luogo delle visite (quasi per caso) e poi pretende una provvigione, oppure un mediatore che vuole farsi pagare anche se ha svolto in realtà altre attività diverse dalla mediazione. Oppure vi sono situazioni in cui il mediatore vuole farsi pagare anche se non ha svolto realmente il lavoro, anche perchè il contatto è stato trovato dal cliente.
La sentenza Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/09/2020, n. 19565 ci interessa perchè apre qualche ipotesi interpretativa:
La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.
Questa sentenza è importante perchè introduce alcuni concetti basilari, che potrebbero essere scontati ma non lo sono. Il mediatore ha diritto alla provvigione in relazione ad una qualche attività svolta e non quando non ha compiuto alcuna attività; inoltre, la clausola che spesso viene inserita e grazie alla quale il mediatore si fa pagare nonostante un evento interrompa il rapporto di mediazione atipica, può anche presumersi vessatoria qualora le parti non l’abbiano riequilibrata prevedendo una somma commisurata al lavoro realmente svolto. Sembra venga introdotto, quindi, un concetto di effettività: il mediatore deve svolgere realmente qualcosa di utile.
La questione della vessatorietà di certe clausole inserite nelle mediazioni va sempre sottoposta alla prova dell’esperienza, perchè solo l’avvocato immobiliarista può valutare sulla base della casistica se si può o meno utilmente invocare un argomento del genere, specialmente in relazione alle circostanze del caso.
Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 17 novembre 2020
Buongiorno !
C’è la possibilità di chiedere un abbassamento a questa provigioni del 4% per l’acquisto di casa? Lo trovo un furto è la spesa più grande che c’è nel avviare la pratica! Un consiglio per favore! Comprerò casa con molto fatica e risparmio e lo trovo molto ingiusto questa cifra del 4% più Iva.
E’ comprensibile, ma bisogna considerare che oggi le agenzie praticano ormai quasi sempre il 4 %. Vuoi per l’aumento generalizzato dei prezzi (inflazione), vuoi per altri tipi di politiche.
Se ci si avvale di loro, è difficile contestare l’importo della provvigione. L’unica cosa che si può fare è tentare di contrattare. Anche l’agenzia, se ci si rivolge ad altri o si rinuncia all’appartamento, rischia di non prendere nulla. Ma è una magra consolazione, perché se l’appartamento è ambito, è ovvio che lo venderanno a qualcun altro.
Buongiorno, ho sottoscritto una proposta di acquisto accettata dal venditore ma stiamo avendo difficoltà a reperire la documentazione catastale. Non è reperibile la variante di costruzione del palazzo e non è presente al catasto la planimetria di primo impianto. Al momento è disponibile solo l’ultima planimetria redatta dagli attuali proprietari. Nel caso decidessimo di non stipulare il preliminare la provvigione è comunque dovuta?
Buongiorno ho firmato una proposta d’acquisto accettata dal venditore e dalla banca, una volta che è stato deliberato il mutuo ma ancora non ho firmato l’atto mi sono fatto dare le chiavi per fare una lista di quello che si poteva far togliere nello stabile e di quello che mi poteva servire, nel sopralluogo ho trovato una botola che porta in una intercapedine sospetta dove ci sono diverse infiltrazioni, l’agente immobiliare ero all’oscuro di tutto ciò perché non era stato informato dal proprietario e questa intercapedine non risulta da nessuna parte sulle carte, ho deciso di rifiutare l’acquisto per questo motivo e andando incontro alle varie sanzioni perdita della caparra e pagamento doppio dell’agenzia immobiliare, posso fare qualcosa in merito? Del tipo impugnare la pioviggine perché l’agente immobiliare non ha svolto bene il.suo.lavoro e tenendomi all’oscuro di tutto ciò?
Se la casa interessa, non ha senso tirarsi indietro in questo modo. Nel passaggio tra gli atti prodromici (cioè tutti gli atti che precedono il rogito notarile) e l’atto definitivo di cessione della proprietà, l’acquirente può chiedere la risoluzione dei problemi o battere strade alternative. Per questo le consigliamo di usufruire di una consulenza orientativa prima di decisioni definitive. Cordiali saluti
Buongiorno,
vi scrivo per una consulenza: ho fatto una proposta di acquisto per un immobile commerciale in vendita, tramite agenzia, emettendo regolare assegno di 2.000 euro di caparra. Abbiamo ora solo un dubbio in merito alla quota che, come parte acquirente, dovremmo pagare all’agenzia per il loro operato; a fronte di 20.000 euro di importo di vendita, l’agenzia ce ne chiede 4.000 di provvigioni.
Purtroppo la proposta è stata firmata da noi e controfirmata dalla venditrice per accettazione.
Le provvigioni richieste dall’agenzia ci sembrano assolutamente scorrette, anche perché a seguito delle nostre rimostranze e richieste di giustificativi validi ad applicare una così alta percentuale, l’agenzia ci ha detto, purtroppo solo a voce, di aver rinunciato ai 3.000 euro che la parte venditrice si impegnava a pagare dando loro mandato. Quanto precisato ci conferma quanto pensavamo ossia che l’agenzia sta chiedendo a noi tutte le spese complessive che avrebbe dovuto incassare da entrambe le parti.
Su consiglio dell’agenzia, ad oggi la proposta d’acquisto non risulta registrata, in quanto la registrazione avrebbe comportato imposte che per 20 mila euro non avrebbe avuto senso pagare.
Dovremmo adesso valutare un notaio al fine di chiudere la compravendita, tuttavia ci stiamo informando per capire se il contratto possa essere considerato nullo/annullabile a seguito di tutto quanto sopra illustratovi.
In alternativa siamo ovviamente disposti a concludere l’affare, ma soltanto pagando all’agenzia una quota equa sia in base all’importo dell’immobile che in base al fatto che siamo acquirenti e obbligati, in proporzione, con la parte venditrice che è colei che ha dato mandato all’agenzia.
Ringraziandovi anticipatamente per l’attenzione, saluto cordialmente
La vostra situazione richiede una consulenza completa: a livello generale si può dire che il contratto di compravendita è indipendente dalla vicenda della mediazione, nel senso che non si può invocare la nullità di una compravendita per cercare di non pagare la provvigione, se non vi sono requisiti di invalidità.
Salve. Ho firmato il preliminare di vendita con data limite per il rogito al 30 novembre. Nel frattempo ho chiesto e ottenuto un mutuo, che è stato deliberato rapidamente e va quindi concluso entro il 13 settembre, pena la decadenza della pratica e la necessità di rifare la pratica. Per tale ragione sto cercando di concordare col venditore una stipula anticipata, magari anche con possesso differito al 30 novembre, ma l’agenzia non mi sta dando alcun supporto nell’interfacciarmi col venditore. Inoltre il venditore deve presentare una pratica in sanatoria per alcune difformità entro il rogito (questo obbligo è specificato nella proposta di acquisto) ma anche in questo l’agenzia non sta supportando il venditore né sollecitando l’apertura di questa pratica in alcun modo.
Queste attività rientrano tra gli obblighi di un’agenzia, oppure avendo stipulato il preliminare non ho più nulla a pretendere da loro? E nel primo caso, ci sono gli estremi per contestare l’inadempimento e recuperare una parte delle provvigioni già versate?
Inoltre se la pratic in sanatoria non venisse eseguita entro il rogito, ci sono gli estremi per non stipulare e recuperare tutte le somme versate anche all’agenzia?
Buongiorno, sono molti quesiti che però necessitano di verificare i documenti. Infatti, solo nell’incarico è possibile rinvenire eventuali obblighi dell’agenzia che non siano scontati per legge, inoltre anche il discorso delle difformità edilizie andrebbe valutato in relazione alla gravità di esse, in quanto non tutte le difformità causano un inadempimento grave o addirittura la non commerciabilità del bene. Le consigliamo una consulenza personalizzata, cliccando l’apposito tasto; in alternativa non è dato capire, però, quali siano i reali termini della questione. In ogni caso, è sempre meglio risolvere le questioni prima, che dopo, cioè è meglio negoziare e trovare soluzioni prima della scadenza piuttosto che arrangiare le cose a posteriori con cause e procedure lunghe.
Buongiorno, ho un grave problema con l’agenzia immobiliare che ha curato la vendita della mia casa, la quale dopo circa 6 mesi di annunci senza risposta, mi ha chiesto di abbassare il prezzo di vendita dell’immobile e se fossero arrivate proposte di acquisto pari o al di sotto di questa cifra non avrei dovuto pagare provvigione. Di fatto l’agenzia dopo un mese circa mi ha presentato una proposta di acquisto del 2% inferiore alla cifra da me richiesta nell’annuncio dicendo che nulla le era dovuto di provvigione ma in realtà ho scoperto per un caso, parlando con l’acquirente, con il quale per tutto il periodo delle trattative non era stato possibile comunicare perchè l’agente non forniva il numero di telefono, che l’immobile è stato acquistato ad una cifra superiore dell’8% circa rispetto a quanto appare nel compromesso di compravendita, senza che io ne sia mai stata informata. Vorrei chiederle se è consigliabile procedere per vie legali anche se le somme pagate dall’acquirente non appaiono da nessuna parte perché probabilmente pagate sotto banco.
E’ sempre molto difficile dimostrare i pagamenti irregolari – non tracciati. Se vuole, può fruire del servizio di consulenza, per capire che cosa si può fare.
Buona sera ,un anno fa ho messo in vendita un appartamento il contratto scade il 31 dicembre,in 12 mesi solo una visita .volevo sapere se vendo l appartamento privatamente dopo la scadenza del contratto se l agenzia può chiedermi la provigione e quanto tempo in caso devo aspettare per non avere problemi legali con l agenzia.
Buongiorno, tutto dipende esclusivamente dall’incarico e dal regolamento contrattuale, il quale di solito disciplina in modo preciso l’uscita di scena dell’agenzia.
buon giorno, sono in una situazione che l agenzia immobiliare mai messa in mezzo ne tanto meno con un mandato o esclusiva , la tipa dell agenzia abitando nello stesso palazzo apprendendo la vendita del mio appartamento mi ha tartassato di messaggi e chiamate. ma tra tutto lei non è mai salita nel mio appartamento con nessun cliente ne tanto meno con chi ha poi davvero acquistato l appartamento , cioè il sign. del 4 piano. la tipa dell agenzia premesso che non mi ha portato mai nessuno in casa e ne tanto meno fatto conoscere il compratore ha diritto alla provvigione? mi ha mandato la lettere dell avvocato dicgiarando che lei mi abbia messo in contatto con il compratore. lei ha diritto alla provvigione?
Caso classico di agenzia truffaldina.